法律咨询：沈律师您好，我的祖父母均已经过世，留下了一套私房，叔叔伯伯和我的父亲准备把这套房屋卖掉，我是所有第三代中学历最高的一个，故而他们委托我办理，可我自己也搞不清什么是私房，什么是产权房。另外我外婆家有一套公房，现在外婆外公均已经过世，我母亲也想把房屋卖掉或者租掉，想到中介处为我置换一套二手房用于结婚，请问律师公房、私房、二手房、预售房之类到底是什么法律含义呢？哪些房屋可以卖，哪些又不能卖？律师

沈洁律师答复关于你这个问题，很多刚接触房地产的律师也说不清楚，主要是这些概念之间既有重合的部分，又有区别，以二手房来说，可以是商品房购置后再次出售的房屋，也可以是承租公房购买产权后在二手交易市场上出售的房屋。

按照房屋的不同分类，将房屋分为不同类型，就有了各种称谓。比如将房屋根据用途分类，可以分为住宅用房、商业用房、工业用房和综合性质的用房；土地用途为住宅建设，出让的使用年限为70年，包括我们购买的商品房及住宅擅自改为酒店式公寓的房屋；商业用地用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。比如我们经常提到的商铺，就是商业用房屋；工业用房指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等房屋，包括专用的铁路、码头和道路等用地，但不包括露天矿用地，俗称厂房，工业用地的年限为五十年。律师

普通市民接触到的多数是商业用房和住宅用房，特别注意的是外面销售的“不限购、不限贷”的酒店式公寓，属于商业用房，土地使用年限只有五十年，且发生转让时是按商业用房标准缴纳税费，特别是土地升值后要出售脱手，将缴纳数额巨大的税收，这种承包购房者必须在购房时候予以充份考虑，沈律师初步估算，这类税费将高达房价增值部分的50%左右。律师

我们平时说的商品房是住宅用房市场出售的房屋，由于农村房屋占据的是集体所有土地，截止2014年还不能自由交易，故而商品房均为国有土地上的房屋，包括城市中和小城镇出售的商品房。所谓商品房就是商品化的房屋，狭义的商品房是指开发商建设的一级市场中的房屋，广义的商品房是包括商品房、可以上市的经济适用房、私有房屋等。

二手房指在二级房产市场上可以交易的房屋，和狭义的商品房共同称谓房屋买卖市场上的主力房源。其中包括商品房购买后再次出售，当然也包括符合上市条件的拆迁安置房屋，目前上海市对已安置满三年的拆迁安置房屋允许交易，包括公房出售给个人后再次上市交易的房屋。律师

按房屋的建筑状态和交易状态分为现房和期房，可以交易并且使用的房屋称为现房，买卖现房的行为成为现售，期房是指可以交易上市，但还尚未完全竣工的房屋，买卖期房的行为成为预售。现售和预售主要针对的是一级市场的商品房，即开发商建造用于出售的房屋，如果要预售房屋的，购房者注意查看《预售许可证》是否具备。

另外根据国家政策还把一些房屋成为经济适用房、廉租房、房改房、拆迁房等等，其中最常见也是纠纷最多的是拆迁房、公房。拆迁房如果符合上市交易政策的，和其他普通二手房并无太大区别。律师

关于公房，分为自管公房和直管公房，自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。公房也是可以交易的，符合成为产权房的公房（煤卫独用）由承租人或者同住人补缴土地出让金，买下产权后，成为售后公房，所谓售后公房已经不是公房，而是一种产权房。律师

和公房时代相对应的还有私房，这是当时城市中由一些个人出资建造的房屋，由个人或者数人共有的自用或者出租房屋，包括住宅和非住宅用房，随着城市拆迁的进行，这些私房越来越少，这些房屋是可以自由交易的，也属于可以买卖的房屋。律师