法律咨询：律师您好，我是一名外地户籍的购房者，我在上海已经过年，一直做一些生意，没有为自己缴纳社保，也没有申报个税，由于住在亲戚的工厂中，也没有办理居住证或者暂住证。房地产限购后我才办理了社保，至今还不符合购房资格，最近我要结婚，看了一些楼盘，也有中意的房屋，由于上海至今没有放开限购，故而我和开发商售楼处的售楼小姐说明了情况。律师

售楼处的一名经理让我先签《认购书》称这不是正式合同，只不过定一下房屋，这样他们和上头汇报时候可以给我保留这套房源到我符合购房资格为止。不过我缴纳了15万元后，他们又拿出了一份购房告知书，上面写到购房者自行向有关部门询问是否具有购房资格，并且罗列了一些不具备购房资格的条件，而我恰好是不符合购房资格的。让我签字，标明已经告知我，如果我购房引起的法律后果由我本人承担，我拒绝签字。律师

请问律师我签的《认购书》是否具有法律效力呢？特别是开发商明知我不具备购房资格，仍把房屋卖给我，又让我签订所有责任自负的告知书，对我来说，有哪些风险。另外我坚持在认购书上注明：甲方（购房方）目前不具备上海市购房资格，待符合资格后购房，要求保留本房源。律师

沈洁律师答复认购书虽然是购房合同的预约合同，也就是售楼小姐口中的非证实合同，但它也是合同，并不是不正式的合同，在法律上它就是一份合同，符合邀约承诺的合同成立过程，如果没有违反强制性法律规定，合法有效。所谓的正式合同也是一份合同，只不过涉及的标的是房地产，而预约合同是预约双方来签订一份房地产买卖合同。律师

对于房地产买卖而言，签订认购书并不是必要的流程，在法律性质上认购书属于预约合同一类，对双方讲来在某个时刻订立买卖合同或者房地产预售合同进行了一个约定，不能以是否具备房地产预售条件或者购买方是否具备购买条件作为判断认购书是否具有法律效力的标准。

比如你的合同，约定的是你具备购房资格后购买房屋，是一个附加的条件，如果你具备购房资格仍不愿意购房的，或者故意设置条件让自己不符合购房资格，视为条件具备。拒绝签订购房合同，构成违约，你交付的定金就要被没收了。律师

当然多数的认购书对房屋的位置、面积、户型、朝向、结构、装修状况、单价、交房日期、过户日期、房款支付方式和日期都有了比较明确的约定，故而双方就这些事项无需磋商，如果就其他重要事项无法磋商一致，没法订立房地产买卖合同或者预售合同的，双方解除合同，互不承担违约责任。

故而沈洁律师总结：你签订的认购书是是一份有效的合同，它不等同于房地产买卖合同或者预售合同，是对签订“正式合同”的预约，如果你符合购房资格，拒绝签订“正式合同”的，将被没收定金或者承担其他违约责任。律师