法律咨询：为了改善居住条件在中介公司的介绍下，李某和上家签订了一份房地产买卖合同，约定李某向上家购买一套两居室的房屋。房屋成交价为190万元，首付60万元，其余办理公积金贷款和商业贷款。律师

办理贷款手续后，银行信贷员口头称没什么大的问题，李某安心等待房贷的房贷。由于央行实行紧缩银根政策，李某的贷款并没有得到发放。房地产买卖合同约定，无论何种情况发生，房款最晚某年某月某日全额付清。眼看着贷款的发放遥遥无期，李某急得如热锅上的蚂蚁，上家也算通情达理，又放宽了李某两个月的时间。可即便是放宽的期限内，李某也不能确定银行贷款何时能下来。律师

象李某这种因政策性原因导致的无法履行房地产买卖合同，该如何处置？累死的还有房地产最低首付的变动，首套房的认定等，最近几年来，我们国家行政性政策（还非法律）经常性地干预房地产市场，一方面经济非常仰仗房地产所带来的利益，另外一方面又不希望房地产价格的保障让民生问题变得严重。每一次的政策变动，都有一部分买卖房地产的当事人“躺着中枪”，对于合同订立之后，客观情况发生了明显的重大变化，甚至订立合同时的基础丧失，使得合同无法履行边等困难或者根本不可能履行，如果继续履行，会对一方明显不公平，此时该使用那些法律解除合同确实让我们律师也觉得为难。律师

纵观所有的法律对这种政策性干预市场导致的合同难以履行并没有明确的规定，唯一可以“沾边”的是《合同法》关于情势变更的原则。在2009年2月9日最高人民法院通过的《关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》中的第26条是关于情势变更的明确规定，条款认为合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并接合案件的实际情况确定是否变更或者解除。律师

故而适用情势变更原则必须符合以下几个条件：第一，客观情况发生了不是不可抗力的情势变更事实；第二，主观上任何一方合同当事人均没有过错；第三，情势变更发生在合同签订之后，合同签订之前各方不能预见到情况的变化；最后，如果继续履行合同将导致当事人之间的权利义务不公平，或者是合同根本无法继续履行。

情势变更后，如果双方当事人可以协商的，协商变更合同，变更合同有关内容消除显失公平的结果，使得合同能够得到继续履行；如果无法协商或者变更合同后仍无法消除情势变更来带的影响的，可以解除合同，并且免除当事人的法律责任（比如违约责任等）。律师

最近房地产市场的几次条款，主要出现了这样几种情势变更，第一，房地产转按揭的停止，导致靠转按揭还清贷款的房屋，因上家无力一次性偿付贷款，下家的首付也不足以还清贷款，上家的房贷不清，下家无法办理购房贷款。房地产限购，导致签订了定金合同尚未网签房地产买卖合同的买方，因丧失购买资格无法继续购房。因对首套房首贷认定的变化，导致本来准备贷款七成或者以优惠利率贷款的购房者，增加了购房首付款或者购房成本。房地产税收的调控，导致一方或者双方税收突然增加，增加了交易房屋的成本。律师

然情势变更原则对于不熟悉法律的当事人而言，较难理解其法律含义，人们往往会觉得“白纸黑字合同订立着，政策变化与我守约方何干？”这样双方容易发生争议，故而当事人在购房时候不妨考虑到近几年房产市场政策的多变性，沈洁律师建议将“因国家调控、政策变动、银行放贷规定变化导致的原因，双方免责，返还购房款并可解除合同。”写入合同。律师