周先生的房产咨询：我最近遇到一件非常着急的事情，一年多前我在中介处看到一套非常便宜的老公房，价格为市场价的60％～70％，要求一次性付款。我向各位亲戚借款，再加上自己多年的存款买下了这套房屋，双方约定签订合同时支付50％，过户当日支付50％，办理过户手续后，我安心等待产权证发放。律师

不久我收到房地产管理部门的通知，称我购买的房屋发生了纠纷，房产已经被法院查封了。经查原来是我的上家在外面背了不少债务，无法归还，曾经把房屋抵押给借钱给他的人，现在债主把他告了，要求还钱。

但是我认为我已经付清了全款，递交了过户手续，应该无大碍，为了以防万一我向查封房产的法院递交了书面说明，并且把《房地产买卖合同》复印给法官。他们也收下了文件，告诉我这套房子还没有来得及过户，法院就办理了查封，也就是在我申请过户后，房地产部门办理产权过户的那20个工作日中，上家的房产被债主查封的。为此我多次奔波，房产产权一直没有办下来。最近我又收到法院通知，让我也去参加房产拍卖会，说这套房屋在近期会被拍卖，我妻子听了当时就急晕。我也想不通，明明是已经付了全款的房屋，还经过房地产交易中心登记备案的，怎么还能够被法院拍卖呢？请房产律师为我主持公道，讨还我的权益，要么要房，要不让上家还钱。律师

周先生您好，沈洁律师认为您的上家虽然和你签订了房地产买卖合同，你也依约支付了全部的房款，包括你们已经向房地产产权登记部门申请了产权过户，在房屋过户前，这套房子仍然是上家的财产，你们对他拥有债权。房地产买卖合同的成立和生效不等同于房屋产权的转让生效，房地产买卖合同的成立也不必然导致物权自动变更。房地产在我国属于不动产，根据《物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”还规定了没有经过登记的，不发生法律效力。律师

关于房地产交易中心的合同登记备案，并不是产权过户的行为根据合同法司法解释一的规定，法律行政法规规定的合同应当办理登记手续，但没有规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。房地产交易中心的房地产买卖合同登记备案只是一种行政手续，而且它还不是法律、法规这样高位阶的法律所规定必须为之的手续，只是上海市地方性的规定，故而登记备案买卖合同不会对合同的效力产生影响，也不会对房地产物权变动产生影响。律师

债权人借款给债务人，也就是你的上家，形成一种债权关系，你买卖房产，和你的上家也形成债权关系，前一个债权办理了抵押登记，具有优先权，所以当房产被拍卖的时候，抵押权优于其他债权受偿，而你的债权和没有经过抵押的普通债权是没有优先权的。另外你至今为止也没有起诉上家，主张归还购房款，也没有积极的查封房地产，如果再有新的债权人出现，在你之前查封了房产，你要排队轮后。律师

根据我们对这类案件的了解，你的上家一般是没有其他财产可供执行的，也就是说你的损失将无法弥补。如果这次查封债权的债权人金额较小，拍卖后扣除债务或许还有多余的钱款，沈律师建议你尽快起诉查封这笔余款，否则一旦出现新的债权人在你之前起诉和查封，在你之前将余款执行走，你将什么都拿不到。律师

俗话说便宜无好货，该套房产以明显地域市场价格进行抛售，你应当引起警惕，特别是急用钱的抛售，更要多注意，比如查询一下房产是否有抵押信息，是否有查封信息。当然还有一个诀窍，就是看到有蹊跷的房产，办理过户时才支付所有款项，过户时申请加急，在房地产交易中心内的服务公司就可以办理这项手续，费用大约在一两千元，从申请过户到取得产权证在5－7天，这样就大大减小了发生意外的可能性。律师