张Z因房屋买卖合同纠纷一案，曾C为涉案房屋所有权人，涉案房屋上设有抵押权人为黄J的160万元债务，曾C委托房地产经纪有限公司出售涉案房屋。律师

张Z支付意向金20万元求购涉案房屋。张Z为非H户籍居民，未能提供前两年内在H累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

经房地产经纪居间，曾C、张Z协商后，分别作为甲、张Z签订《上海市房地产买卖合同》，由张Z受让涉案房屋。当日，双方签订补充协议一份，约定：“1、若本次交易中张Z由于国家限购政策原因导致无法办理产权过户手续的，则双方协商解决，协商不成则解除买卖合同，互不承担违约责任。2、目前该房地产已设定抵押，现由于张Z之原因导致本次交易过户时间在2014年5月15日之前，故张Z同意补偿曾C在办理过户之前所产生的银行利息共计伍拾万元整，支付方式如下：双方同意分7期平摊支付（壹个月为壹个支付期）”。律师

之后，张Z即开始连续向上海市某税务局分局缴纳2013年4月起的个人所得税。张Z向曾C支付房款140万元，25万元，25万元，25万元，25万元，25万元，25万元，28.8万元。曾C出具收据：“本人曾C收到张Z支付的房屋首付款共计叁佰叁拾捌万捌仟元整。”张Z向房地产经纪支付佣金56，800元。

上海市住房保障和房屋管理局发布了沪房管规范市（2013）11号《关于严格执行住房限购措施的有关问题的通知》（以下简称市房管13-11号文），调整非H户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前两年内在H累计缴纳一年以上，调整为能提供自购房之日起算的前三年内H累计缴纳两年以上。律师

之后，因张Z不符合上述政策之缴纳税收年限的规定，双方未能在买卖合同约定的期限内至房地产交易中心申请过户。

张Z提起诉讼曾C在2014年5月15日之前没有办理抵押注销手续，造成无法完成贷款审批，双方解除买卖合同，因曾C违约，张Z可以解除合同，张Z保留要求曾C赔偿的权利。根据居间协议约定，购买方如因限购问题导致无法购买，不承担违约责任。补充协议约定，张Z由于国家政策原因导致无法办理产权过户手续，则双方协商解决，协商不成则解除买卖合同，互不承担违约责任。律师

虽然张Z的个人所得税缴纳证明现在满一年，但是因为上海购房政策的改变，导致不能办理产权过户手续；补充协议约定张Z支付给曾C50万元利息，该利息补偿是双方在买卖合同有效履行的情况下，因张Z限购造成银行贷款延长一年，房屋增值价值归属于张Z，贷款利息由张Z承担，利息数额参照银行贷款利息计算得出的。现合同解除，故已付利息应一并返还。

曾C辩称，张Z提出解除合同的理由不成立，张Z并没有缴满一年税收。上海的限购政策变化，不代表国家政策变化，合同约定“国家政策”变化，才互免违约责任。曾C同意解除合同。又称，张Z交付房款2，904，000元，实际支付利息补偿484，000元，故同意返还其房款2，904，000元，不同意返还其已支付的利息补偿484，000元。律师

曾C反诉称，张Z明知自己是限购对象，故合同解除的违约责任由张Z承担。请求判令：1、张Z支付违约赔偿金1，936，000元；2、张Z支付约定的银行利息补偿款50万元，扣除已支付的484，000元，还需实际支付16，000元。

张Z辩称，因政策限购的原因不能履行合同，但双方约定互相免责。合同解除，则张Z没有补偿曾C房款利息的义务，因为房屋所有权及房屋的增值价值仍属于曾C。律师

张Z与曾C签订的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不能实现合同目的，当事人可以请求解除。

本案买卖合同履行期间，因H限购政策调整了非H户籍居民家庭购房缴纳税收的年限，致使张Z在合同约定的2014年5月缴纳税收年限不符合新政策规定，属限购对象，故双方不能按原合同约定的期限申请办理产权过户，经协商未能达成一致意见。政策变更属于当事人在订立合同时无法预见的非商业风险因素，政策变更后本案合同目的不能实现，现张Z要求解除买卖合同，曾C亦同意解除，予以准许。律师

张Z主张因曾C没有办理注销抵押手续造成其无法完成贷款审批，系曾C违约而解除合同。政策调整发生在2013年11月，此时已产生使合同无法继续履行的障碍且张Z无力消除，即便曾C未办理注销抵押手续，仍不能改变合同履行不能的后果，故张Z的该项主张，不予采信。

关于补充协议第1条约定“国家限购政策”的含义之争，合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现张Z主张“国家限购政策”系宽泛含义，包含本地政策；而曾C主张“国家限购政策”特指国务院及其部委等制定的政策，不包含地方政策。法院认为，本案当事人均为普通民众，拟订合同条款时所使用的词语，不应严格以法理学上的含义来解释，此处“国家政策”的含义易作宽泛理解，这样更符合签订合同时双方同意根据上海市限购政策给予张Z一年的期限缴纳税收，并在符合政策后再办理产权过户手续的交易目的。该条款明确了因限购政策原因导致的无法过户而解除合同的，双方互为免责。律师

关于双方争议的上诉人张Z已付484，000元利息补偿是否应予返还问题，本次交易延长的原因在于上诉人属于限购对象，不具有购房主体资格，在此情况下双方经协商一致同意延长交易时间，并就延长交易期间因被上诉人未能及时获得上诉人支付的剩余房款，无法提前归还银行贷款而产生的利息50万元协商一致由上诉人张Z补偿，因此该50万元款项并非房款，而且该款项是在双方延后一年交易过户期间实际存在的损失，双方也没有就合同解除后该笔款项的返还作出约定，故根据合同解除的原因以及双方已经履行的情况、该50万元款项的性质，可在判决合同解除后，认定上诉人已付的484，000元不作返还；尚未支付的款项则不再履行。律师

买卖合同解除后，买方已支付的房款应当退还；未支付的16，000元利息补偿，终止履行。故张Z要求曾C退还已付房款，予以支持；曾C要求张Z再支付16，000元利息补偿，不予支持。

曾C出具的收据将已支付的利息包含在房款中，因出具收据系单方行为，不产生对合同内容变更的效力。再者，双方亦未达成若合同解除，利息返还的约定，现张Z要求曾C返还利息，不符合合同约定。律师

依照《合同法》第九十七条、第一百二十五条第一款、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决：一、解除张Z、曾C签订的上海市房地产买卖合同及补充协议；二、曾C返还张Z已付房款2，904，000元；三、驳回张Z的其余诉讼请求；四、驳回曾C的反诉请求。（2015）沪一中民二(民)终字第166号（2014）徐民四（民）初字第2334号