【法律咨询】苏女士和其他业主购置了某开发商的楼盘，入住不久房屋就出现了严重的质量问题，墙体开裂、空鼓、漏水等等，对于房屋的种种质量问题，购房者意见都非常大，几位业主还和开发商打起了官司。另外该开发商还存在着延迟交付房屋等违约行为，并且拒绝主动支付违约金。前期物业管理公司是开发商成立的全资子公司，和开发商存在着这样密切的利益联系。苏女士对开发商和前期物业非常气愤，她自己起草了一份通知书，看到我们本网站有提供修改协议的服务后，主动找到我们，希望律师提供修改文书服务。律师

原来苏女士的文书是一份物业费和违约金的抵扣通知，大意是因为开发商没有主动支付违约金和履行维修责任，苏女士应支付的物业费也不再支付了，直接抵扣。沈洁律师人物苏女士的这种做法恐怕有一些误区，她混淆了房地产买卖合同和物业管理合同的合同主体、标的和责任承担方。律师

依据合同相对性原则，房地产买卖合同中，开发商违反合同的约定构成违约时，购房者只能向出售房屋开发商要求其履行义务及承担违约责任。双方合同的标的是房地产，争议事项是房屋质量问题。

在物业管理服务合同中，合同双方是物业企业和业主，合同标的是物业服务，不是一种实体物品。在业主大会成立之前，开发商选聘物业服务企业的，签订前期物业服务合同，虽然前期物业和开发商关系比较紧密，但通过沈律师的分析，我们已经清楚的看到这和房屋买卖是两个不同的法律关系。律师

根据合同法对抗辩权、抵消权的规定，行使这些权利必须基于同一合同，即使房地产买卖合同中有关于前期物业服务的内容，也不是同一法律关系。金钱债务的确能够互相抵消，但抵消权的行使不能混淆房地产买卖与物业服务两种性质不同的法律关系。所以如果物业公司和开发商不是同一当事人的，业主不能将开发商应当支付的违约金直接抵扣物业费。律师

如果提供前期物业服务就是开发商本身时，和业主之间形成两种法律关系：一种是和购房者之间的房屋买卖的法律关系，房屋交付购房者使用后，开发商和业主形成物业服务法律关系。虽然对象是一个，但合同主体不同，法律关系也不同。如果由法院判决支付违约金后，开发商不履行义务的，而业主正好有未交付的物业费，可以抵消。除了这种非常特殊的情况下，物业公司只要和开发商不是同一主体的，都不能抵消，也不能用房屋质量问题当作不支付物业费的抗辩理由。律师