【案情】潘先生是一名房地产投资客，他投资了多套住宅和办公房，因房屋套数比较多，在管理上有一定的难度，他把房屋委托给一名从事房产居间的熟人管理。约定潘先生的收益为净到手价，物业管理费和水电煤都由承租人支付。在某小区潘先生共有5套办公房出租给同一家企业，半年后该企业拖欠房租，潘先生委托我们催讨房租，同时他也接到了物业公司付费的通知。潘先生认为他和承租人之间约定物业费由承租人支付，物业也是明知的，从来没有提出异议，物业公司给与的发票上还清楚的标明承租人的姓名，所以自己不应当支付物业费。物业公司对此辩解为，因承租人代付房租，物业公司不反对，之所以开具承租人为抬头的发票，是应承租人的要求，主要用于承租公司的财务冲帐需要，自己从没有同意潘先生不支付物业费。律师

在帮潘先生向承租人追索房租和水电煤。物业费等欠费时，沈洁律师认为潘先生将房屋出租的，应当由房屋产权人，也就是潘先生支付物业费。如果潘先生和承租人有约定，由承租人支付管理费和维修基金的，这种约定是有效的，但租赁合同对物业费支付的约定仅仅对出租人和承租人有效，对于租赁合同之外的第三人，比如物业管理公司是没有法律效力的。物业管理合同的当事人是物业管理公司和业主，所以业主不管在什么情况下都有义务支付业务费。律师

根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”沈律师认为法律规定的非常清晰，就是如果承租人不交物业费的，由业主缴纳，业主缴纳后如果原租赁合同约定承租人支付的，可以向承租人追讨。律师

潘先生作为业主，对物业服务费用负连带交纳责任，他不能用承租人的约定对抗物业公司，因为承租人与物业之间没有合同关系，如果他希望由承租人直接支付物业费的，必须获得物业管理公司的书面同意，沈律师认为如果形成类似这种的三方协议，以后潘先生真的可以稳拿“净收益”，不过多数的物业管理公司是不会同意的，在少数的情况下，比如承租人承租的面积非常大，如商场的承租人，三方还是可以约定的。律师

潘先生听了我们的分析后，决定先行支付物业费，将物业费和租金一并起诉承租人，追讨自己垫付的物业费。