【法律咨询】秦先生一家购买了一套二手房，因买卖双方发生纠纷，没有办理房屋交接秦先生就入住了。不久物业公司的工作人员上门催收前几年的物业费，原房东两年多来一直没有缴纳物业费，秦先生只愿意支付自己入住后的物业费。不久物业公司将欠费业主的的房号张贴在公告栏中，秦先生很生气，要求物业公司去问前业主追讨。秦先生委托律师事务所和上家进行二手房诉讼，希望同时也和物业公司交涉一下。律师

沈洁律师认为物业纠纷中说称的业主是指经过法定登记程序取得房屋产权的人，即房屋的所有权人，根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。所以业主也就是房屋产权人有交纳物业管理费的义务，谁拥有产权谁支付物业费，物业管理条例清晰阐述的，而不论该房屋由谁使用，归谁收益。律师

当房屋产权发生转移的时候，房屋产权转移主要有这么几种买卖、赠与、继承、析产，最常见的是房产买卖，产权变更以前应由原产权人承担，产权变更的产权人承担产权变更至其名下后的物业管理费，即对于物业服务公司而言，产权变更之日是向哪位业主要物业费的节点。所以本案件中，沈律师认为在该房屋产权变更登记出来前，都是由原来的产权人，即上家承担物业费，产权变更后由下家承担物业费。当然这里的分析有个前提，就是对物业管理公司而言的，而不是上下家之间的约定。律师

如果房地产买卖合同中约定由买受人承担原产权人拖欠的物业管理费，或者双方约定一个期限为物业费承担的分界日，比如过户之日、交房之日、合同签订之日等等。双方应该按照自己的约定对物业管理公司承担义务。如果约定履行义务的新业主没有去清偿原业主拖欠的物业管理费，原业主仍应清偿，不过清偿后可以根据房屋买卖合同向下家追讨。沈律师分析，这种在房地产买卖合同中约定向物业公司支付管理费的做法，实际上就是合同法关于债务转移的规定。合同法中的债务转移包括两种形式：一种是三方合同，转让债务的协议，债权人、债务人与第三人之间达成的协议将合同债务转移给第三人承担，以物业管理合同为例就是购房人、售房人、物业公司三方约定；另外一种是由第三人代替债务人履行合同义务，债权人对此并不知情，第三人不是合同的当事人，对于债权人而言第三人仅仅是自愿代替债务人履行债务，比如房地产买卖合同约定新产权人对于原产权人的物业费进行支付，对于物业公司来说，新产权人处于自愿履行债务的地位。律师

所以本案件中，秦先生上家所欠的物业费，物业公司只能向原业主主张，因为三方之间没有债务转让协议，至于秦先生和原业主，也就是出售方如何约定的，他们再通过买卖合同确定各自的权利和义务。

除了上述常见的二手房买卖中的物业费承担外，还有一种被法院强制拍卖的房屋，如果拍卖公司在拍卖公告或拍卖成交确认书中明确原业主拖欠的物业管理费及水、电费由买受人承担，等于告知了竞买人应当承担原业主拖欠的上述费用，在拍卖成交后，买受人应向物业服务有限公司交纳原业主拖欠的物业费。律师