【法律咨询】肖女士在风景秀丽的海南岛购置了一套酒店公寓，不久肖女士就发现自己上当受骗了，所谓的酒店公寓实际不是商业用地，而是居住用地上的普通住宅，冠名为酒店公寓，所谓的五星级管理公司实际上是一个没有任何资质的物业服务公司，但是收取或者变相收取的管理费用确实非常昂贵的。肖女士觉得受了欺诈，一方面和开发商交涉，一方面要求确认物业管理合同无效。律师

对此，沈洁律师建议肖女士聘请当地的律师进行交涉，并且答复她，物业服务企业在未取得资质证书的情况下，从事物业服务和管理活动，违反行政法规的强制性规定，该物业服务合同无效。2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院的建设主管部门制定。律师

2007年11月16日又修正了《物业服务企业资质管理办法》(该办法在我们本网站上可下载)法律咨询如果物业服务企业未取得物业资质证书的，其与业主、业主委员会、房地产开发企业签订的物业服务合同为无效合同，《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。所以合同的相对方如果没有过错的，比如肖女士，她的前期物业管理公司是开发商签订的，物业服务企业应全额向业主返还收取的物业服务费用。如果合同相对方是有过错的，因为按各自的过错责任承担过错。目前物业公司也提供了管理服务，包括倾倒垃圾、聘请了保安公司提供保安服务，按照无效合同不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿的原则，业主按照物业公司的实际支出费用标准支付物业费，但物业公司不能获得利润部分，实际费用支出如果业主和物业公司不能协商一致的，沈洁律师建议双方可以委托审计单位对实际支出的费用进行审计，按审计结果支付费用。律师

沈律师相信肖女士提出要求后，多数能够协商成功，拿回自己多交的物业费，因为如果肖女士选择向当地房地部门举报该家公司的话，根据《物业管理条例》第六十条：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”律师