【法律咨询】某小区业务公司常年收不到李某的物业费，倒不是因为李某不愿意缴纳，而是李某本人不居住在该小区，物业公司的工作人员收费时经常无法找到李某。最近李某因为其他的事项和物业公司进行了几次诉讼，物业公司的经理非常生气，查到李某经常会晚交物业费，于是乘李某一日在该小区，要求李某一次性交两年的物业费。律师

【法律咨询】杨女士购置了一套商品房，房地产开发商委托前期物业管理公司交付房屋，杨女士去取钥匙的时候，物业公司要求杨女士一次性交清一年的物业费，否则就不把钥匙给杨女士。

在上述的两个案例中，沈洁律师认为物业公司的做法都是错误的，不妥当。物业管理费可按年交，也可按月、季交，但物业公司不得一次性收取多年的物业管理费。如果物业服务合同约定了物业费缴纳的方式，合同双方应当按照约定缴纳。实践中，因每月缴纳物业费过于麻烦，所以多数的业主和物业公司也会按季度或者年度缴纳，即使有时候业主晚缴一段时间，绝大多数的物业公司也不会收取滞纳金。律师

案情一中的物业公司可以要求李某缴清未付的物业费，如果李某拖延缴纳的，物业公司完全可以行使自己的诉权，不仅可以要求李某补缴，还可以要求他支付延迟缴纳的违约金(滞纳金)，如果物业管理合同没有约定滞纳金的，可以按照同期银行贷款利息计算利息。沈律师认为该物业公司无权要求李某支付没有发生的后两年物业费。律师

案情二中杨女士去取钥匙，物业公司作为开发商委托的代理人，对于交房事项没有决定权，如果物业公司拒绝交付钥匙的，开发商构成延期交房，要承担房地产买卖合同的违约责任。如果房地产公司并不阻拦杨女士入住，在承担违约责任后可以向自己的委托交钥匙的代理人－－物业公司追究。所以交房入住更不能和交清物业费挂钩。律师