【法律咨询】金先生购置了浦东陆家嘴地区的一套公寓，该公寓售价比较昂贵，和高房价对应的是高额的物业费。金先生属于房地产投资客，购买后一直没有入住也没有出租，2年后他出售了房产，本以为没什么问题，半年后他接到了物业公司起诉他的传票。称他欠了2万多元物业费，并且要求他按照比例缴纳滞纳金。律师

金先生对物业公司一直不催讨物业费导致的部分物业费诉讼时效超过提出了抗辩，并且认为物业费的滞纳金过高，要求降低，除了上面两个理由外，他还提出了物业公司没有尽到服务。经查该物业公司按项目收费，部分项目物业公司虽在收费但是没有提供服务，比如会所没有开放。

沈洁律师认为金先生抗辩部分物业费超过诉讼时效的理由成立，经查该前期业务公司从没有上门向金先生催讨，也没有以任何形式在小区内张贴催讨物业费的公告，所以物业公司怠于行使权利，因此引起的权利丧失是必然的。律师

其次，金先生抗辩物业公司按项目收费，但是部分项目没有提供服务，比如收取了小区会所的维护费用，但是没有开放会所，沈律师认为此抗辩成立。物业公司不分项目收费的，没有提供物业管理合同所约定的部分服务，收费项目无法明确区分的，在诉讼中业主一方提出减少物业管理服务费的，只能由法院根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费，酌情减少物业费，根据沈律师个人的经验，如果物业公司尽到了大多数的管理服务，比如保洁、保安，仅是部分项目没有提供的，减少的金额非常有限。如果物业公司如同本案件中，是按项目收费的，就比较好区分了，物业公司履行服务合同确有部分瑕疵的，业主减付瑕疵部分的物业费。这种按项目收费的物业公司并不多见，往往是一些非常高档的小区才会这么收费，在代理本案件前我们也是第一次遇到这样的情况。律师

关于物业管理费的滞纳金，如果收费项目无法区分的，业主提出的抗辩成立，比如物业公司履行有部分瑕疵，再补交物业管理费的，无须支付滞纳金。如果按项目收费的，项目能够区分，对于没有履行瑕疵的项目，业主还是需要缴纳滞纳金的。如果业主对物业公司履行合同有瑕疵的抗辩完全不成立的，对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。缴纳滞纳金的标准，有合同约定的从约定，没有合同约定的，参照最高人民切关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。律师