【法律咨询】受某业主委员会委托，上海汇银律师事务所律师接受了业委会的委托，和为该小区提供物业服务的物业公司进行商议，该业委会内部分业主代表对该物业公司的服务非常不满意。该物业公司系开发商聘请的前期物业，一直服务至今，随着房屋质量问题的出现和物业公司某些服务的不到位，业主的不满情绪越来越大，多数业委会代表希望解除和物业公司的服务合同。律师

沈律师认为从从合同相对性原则看，业主和开发商签订的是房地产买卖合同，虽然前期物业是开发商聘用的，往往和开发商之间存在千丝万缕的关系，比如是合作单位，互相参股等等，甚至直接是开发商的子公司，但合同是有相对性的，不能把房地产买卖合同和物业管理合同混同为一谈。商品房质量有问题，由开发商承担保修义务或者支付维修费用(如果开发商不及时修理的)，而不是盲目的把矛盾指向物业服务公司。律师

该小区的业主在业主大会成立后仍选聘前期物业作为小区的物业管理公司，所以和物业服务有限公司签订协议的是业主，不是业主委员会。业主才是物业管理合同的主体，即甲方乙方，而业主委员会不是合同上的当事人，不能行使业主的合同权利。业委会的作用主要是代表全体业主对物业管理、服务等事项进行监督。

所以选聘或者解聘物业管理公司的权利在于业主大会，业主委员会没有这个权利，除非业主大会召开后，授权给业委会代表全体业主，实施解聘和选聘物业企业的事项。律师

同时业主委员会也没有权利代表业主起诉物业公司，要求解除物业管理合同，除非业主大会已经解聘的物业管理公司，物业公司侵权继续留在小区，导致新的物业公司不能入驻的，那么业委会可以代表业主大会行使诉权提出诉讼，要求原物业公司搬离。

沈律师认为一个小区内大多数业主对物业管理公司的服务不满意的，可以经20%以上业主提议，由业主委员会召开临时会议，经专有部分占建筑物总面积过半数且过人数半数的业主同意就能够解聘物业管理公司，所以该小区的业委会可以做的是召集业主临时会议，再完成解聘事项。律师