张某称为了获取银行贷款，和朋友蒋某签订了一个虚拟的房地产买卖合同，张某把自己名下的房屋位于上海市浦东新区崂山东路卖给了蒋某，用蒋某的名义向银行获取房屋贷款。为了获取贷款，房屋已经过户到了蒋某的名下，获得银行贷款由张某使用，目前房屋也由张某居住。双方还约定房屋可随时归还张某。律师

为此张某提供了一份签订于七年前的房地产买卖协议补偿件，双方约定，因张某需要筹集资金，和蒋某配合办理房屋虚拟买卖获得房贷，为避免日后不必要的纠纷，同时明确双方的权利义务关系，特达成以下协议：张某名下的某房屋以买卖方式转移给蒋某，蒋某负责申请银行贷款，贷款到账后由张某使用，张某必须每月按时向银行还款，房屋产权证和其他凭证由张某保管。蒋某不得使用房屋，也不承担其他义务。为了不让蒋某的银行资信受到损害，张某必须按时还款，而且要预存一年一年还款额到还贷账户。如果张某不能按时归还借款的，蒋某有权出售房产。律师

通过这次买卖蒋某和农商银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，张某也获得了银行房贷，双方按约定履行。银行的还贷卡也保存在张某处。此后蒋某向朋友借款，为了保障债权的履行，蒋某将房屋的剩余价值抵押给了该个人，并且办理了一份经过公证的《委托书》，委托书载明由该人代表蒋某可以办理以下手续：“代签上述房地产买卖合同及相关协议等买卖交易中的一切文书及办理相关事项……3、代收上述房屋的房款及代为出具相关凭证……”此后蒋某没有归还借款，该房屋被该债权人出售给了某物资公司。律师

张某获悉后，认为双方之间的房地产买卖合同仅仅是为了套取银行贷款，并不是真正的买卖关系，属于无效合同。蒋某认为双方买卖合同真实，办理了银行贷款，此前还有一部分借款本金没有归还，银行提起了诉讼，要求蒋某归还，故而这也说明买卖关系是真实的。我们认为除银行贷款外，蒋某并未支付过其他房款，也从未实际向银行履行过还贷义务，并且张某卖房后六七年都居住在内，和正常的房屋买卖合同并不相同，故而认为并非是房屋买卖合同，而是套取银行贷款的虚假买卖。故而该房屋买卖合同无效，合同无效的能返还的财产，予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，所发生的损失根据过错承担相应的责任。律师

到张某知晓时，房屋已经出售给了某物资公司，并且登记在了物资公司的名下，对此虽然蒋某取得房屋是通过虚假买卖获得的，该房地产买卖合同也被确定为无效，但是对于第三人物资公司来说，它和蒋某之间的房屋买卖合同是合法有效的，故而张某无法要求物资公司返还房屋，也无法要求蒋某返还房屋，只能要求擅自将房屋出售的蒋某赔偿自己的损失。律师

对于张某的损失，要求蒋某按市场价为标准进行赔偿，经过评估房屋的市场价值比售价略高。既然蒋某明知实际权利人张某不会出售房产，在自己对外负债后擅自出具请他人代理售房的公证委托书，不像张某披露真实情况，造成张某房屋被卖掉，产生损失，应当承担赔偿责任。由于张某已经获得了银行贷款，并且归还了部分本金，由于借款合同是银行和蒋某签订的，蒋某必须归还贷款，那么未归还的贷款在房屋赔偿中予以扣除。（2013）浦民一(民)初字第34183号