【案情1】肖先生购买一套住宅，肖支付了30%的首付，剩余70%以银行贷款形式支付。但肖并未如期获得贷款，原因就是肖先生就读大学期间有一笔学生助学贷款未归还。影响了信用记录。肖先生认为贷款不能发放不是已方的责任，不同意承担违约责任。律师

【案情2】张女士购买一处住宅，该房屋房龄已经超过20年，面积较小，总价也不高，即使如此手头不宽裕的张女士还是需要办理贷款才有能力购买，中介称可以办理贷款，最终却陷入了僵局，因房龄太老和张女士收入不高等原因，贷款办不下来。张女士认为中介要为此负责，他们许诺一定能办理贷款。

【案情3】何先生系一家夜排挡的小老板，虽然收入挺不错，但想购买住房还有一定的差距，因此他向我们咨询是否能办理贷款，经查，何先生的排挡系无证经营，也没有任何正规单位为其出具收入证明。律师

【案情4】老刘和妻子购买住房，因老刘本人收入不高，妻子多年无业，担心办不出贷款，因此中介帮助其妻子出具了虚假的收入证明，贷款合同签订后放贷过程中，银行发现了收入证明是伪造的，拒绝放贷。上家已经将房产过户给老刘但没有拿到贷款，将老刘夫妻告上了法院。

此类的案例真的很多，沈洁律师追其原因主要有两个因素：中介的大包大揽，许诺为其办理贷款。而遇到无法办理贷款，上家追究下家违约责任时，因中介的承诺都是口头的，下家只好自己承担一切不利后果，届时中介往往将责任推到买方身上。所以遇到这种情况，下家应当学会让房地产居间公司书面承诺，并且也可以直接向银行的房贷部门事前咨询，包括了解自己的贷款资质，所购房屋是否能顺利批贷。沈律师希望他买房人引以为鉴，不要随意相信中介的口头承诺。律师

第二大原因，沈律师认为在房屋买卖中，买方付款是项主要义务，不管这个房款是自有的，向亲朋好友借贷的，或者向银行贷款的，仅仅是付款方式的不同，即使合同约定以贷款方式支付，如果贷款没有获得批准，买方可以改变付款方式，比如以向亲友借款支付，但是不能免除付款义务。如果购房者不能通过银行贷款审查，自身没有能力支付房款，也无处筹集款项的，将不可避免地发生违约，最后不得不承担违约责任。沈律师提醒在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，不要白纸黑字落下后再考虑信贷问题。律师

针对贷款的风险，沈律师提出两个解决方案，第一方案是在买卖合同中约定如果不能成功办理贷款的，可以终止合同并且不需要承担违约责任，当然这个方案需要获得卖方的同意，如果卖方不同意的，无法实行。第二方案在签订定金合同、买卖合同前先到我们事务所咨询，由我们对您的贷款资质先期审查，大大减少不能房贷的风险，必要的时候我们可以代为办理房屋贷款。律师