随着权力和资本交替上阵，鄂尔多斯的空城计一夜之间，如同一场传染病，在全国各地蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，《中国经营报》记者调查又发现江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现鬼城的魅影。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。值得警惕的是这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。律师

调查一

地产供大于求，工业重市地产先行

沦为“鬼城”第二 常州产业转型错投房地产

上海、南京等外地购房者占据了60%，本地拆迁户和小老板则每户握有好几套房产，而本地低收入者和外来打工者则买不起房。

素有吴文化发源地、富庶繁华之美誉的江苏常州，因其新城区楼盘集中，入住率不高，且大量商品房积压，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。甚至业界做出悲观预期，认为常州楼市库存量如此之大，空置率如此之高，未来难有大发展。律师

“鬼城”之说是否言过其实？传统工业强市常州缘何吹起了地产泡沫？春节刚过，《中国经营报》记者深入常州调查发现，在常州无论是商业地产还是住宅项目都面临供大于求的状况，常州的地产泡沫已是不争的事实。

对于“鬼城”之说，记者多次试图联系常州官方，但其却三缄其口，不给予回应。

谁在制造泡沫？

白天鲜见人、晚上少亮灯的常州市武进区武宜路两侧岿然耸立的高大楼盘，是多家媒体将常州称为“鬼城”的直接证据。

武进于1995年撤县建市，2002年撤市设区，是常州市近年来重点打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区。武宜路北连常州旧城中心的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区，堪称常州新楼盘荟萃之地。在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米，其中不乏超级楼盘，如星河国际建筑面积达到180万平方米，大部分楼盘正处于销售期。律师

“武进区的一些楼盘夜晚亮灯率确实不太高，一到晚上，这些大楼都是漆黑一片。”常州一位载着记者在武进城区转悠的出租车司机李飞（化名）说，李飞的话得到了多个当地居民的认同。

记者近日实地走访常州市武进区的多个新盘后发现，确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。

“一些刚交付的楼盘，入住率肯定不会太高，有些人买了房但一时没钱装修也会延缓入住时间，”李飞告诉记者，“武进工业发达，小老板很多，大多会先给子女买上几套房先放着。此外，拆迁户手里普遍都握有好几套房，再加上炒房的和没卖出去的，种种原因造成了当下的状况。”律师

记者实地调查了解到，常州的房价与周边其他城市相比，并不算高，其房价大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心区域的房价在每平方米1万元左右。

正是这相对不太高的房价，吸引了大量周边城市，尤其是上海、南京等地的购房者。在某售楼部记者看到，很多来看房的车子都是挂着上海、南京的牌子。一位来自上海不愿透露姓名的购房者告诉记者，之所以到这边来买房，是因为上海的房价太高，而随着高铁的开通，到常州也比较方便。

常州本地一家房地产网站统计数据显示，在2012年常州楼市成交量中，外地人购房者占据了60%左右。律师

“不过，在武进更多的人是来自于其他地方在这儿打工的年轻人，他们确实有刚性需求，但是以他们的薪水，想在这里买上一套房子几乎没有可能。”李飞告诉记者。

数据显示，2011年常州全市登记暂住人口133.1万，其中武进区占比超过50%，达到近70万人。而2011年武进区常住人口为160万，暂住人口占到常住人口的近一半，这些暂住人口暂住地点主要为出租房屋、单位内部和工地现场，根本不可能在当地买房子。

由于当地低收入者和外来打工人员无钱买房，而大量房子都让外地人买走却很少在当地居住，本地房产所有者则又大多拥有多套住房，让武进区的很多楼盘显得空荡荡，实际上这几年常州房价也在这些外地人购房的助推下，上涨迅速。

个人住房拥有率严重饱和

需求有限，供应过量，导致常州市的住宅房产存量大量过剩。律师

据常州市房地产信息中心统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，去化周期约20个月。同策咨询提供的数据则显示，同期常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。

2010年8月末，国家统计局常州调查队曾对常州市市区52个社区的2167户居民家庭，进行住户基本情况抽样调查显示，常州市城市居民自有房拥有率达96.1%，拥有两套及两套以上住房的居民家庭达25.4%。抽样调查还显示，常州市市区居民户均住房建筑面积达99.3平方米，人均住房建筑面积为34.7平方米。若从刚需角度来看，常州市房地产在2010年8月份就已经趋于饱和。

2012年底，常州市常住人口（含在常州居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达468.68万人，而2010年常州全市常住人口为459.20万人，2012年人口比2010年增加了9万人。而2011年常州市区住宅新增供应量568.17万平方米；2012年常州市区住宅预计新增供应量538万平方米，即便新增的9万人都成为常州的刚需市场，两年新增的一千多万平方米的住宅供应量，还是显得过于庞大。律师

住宅地产还不是最严重的，商业地产的泡沫才让人感觉到危机四伏。

“如果真要说危机，我认为商业地产的泡沫才是常州楼市真正面临的问题。”一位常州本地开发商告诉记者，住宅销售的压力其实不算太大，但商业物业已明显供过于求，现在大商场普遍生意不好，在建的城市综合体还有十几个。

据当地中介机构统计，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。

大量的商业地产竞争，导致大商场里的商户经营惨淡。“现在常州的大商场生意都挺一般的，如果是散售的就更不用说了，基本上是一塌糊涂，”吾悦广场里一位商户告诉记者，“仅武进商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等，将来万达还要进来，竞争将更加激烈。”

记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现，不少商场的打折幅度已经低至3~4折，即使在周末，人流量还是不多。律师

支柱产业转投地产

2月17日，常州本地媒体《常州日报》也对当地地产业在常州市产业中的比重过大，表达了担忧。“从2012年度星级企业榜单，也看出常州产业的短板：工业企业中，产业偏‘重’；服务业中，地产公司占了重头。在此次服务业五星企业榜单33家服务企业中，地产置业公司依然超过20家，占60%以上。”

常州市的五星级企业是所有企业中纳税额最高的企业，其标准是根据当年上缴入库税金额评定企业星级。得分前10名且上缴入库税金5000万元以上（含5000万元）的企业，评为“五星企业”；服务业五星级企业榜单中，房地产业连续几年都占据着绝大比重。

常州有关人士认为，房地产企业独领风骚，一方面显示出常州房地产业的实力，但也反映出常州现代服务业发展不均的现状。律师

常州市人民银行中心支行郑文清在其论文《地方财政收入对房地产业依存度的分析与探究——基于江苏常州的实证分析》中写道，常州市房地产业税收占地方税收收入的比重自2007年以来一直保持在20%以上，最高时曾达30%以上，在地方财政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出让收入，近几年以来也长期保持在地方财政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出让收入达到271.94亿元，当年其财政收入为643.17亿元，前者占后者的比重达到42.28%。

2012年，北京、上海等一线城市的土地出让金大幅下降。而二线城市常州跻身前十，位于榜单第五位，土地出让金总额为216.41亿元，涨幅比2011年同期超过80%。

从签约价格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出让金额2543700万元，相较于2011年1~11月出让金额1955643万元上涨了588057万元，同比上涨30%。

而在前两年兴起的由一线城市转战二三线城市的热潮中，大量知名房企纷纷在常州“攻城略地”。星河地产于2009年首次进入常州，便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地，类似情况也发生于绿地集团、绿城集团、招商地产（000024.SZ）、九龙仓、华润置业等众多知名房企。律师

“当时，大家都很乐观，有种‘大跃进’的味道，常州的空气中都弥漫着一种兴奋感。”常州一位开发商告诉记者。

常州市国土局网站发布的2009年武进城区经营性土地交易情况一览表显示，当年武进区共出让经营性用地31块，其中不乏大开发商的身影。仅星河地产一家就在武宜路拍下近千亩土地，绿地集团联合上海云峰集团、江苏恒元地产在武进共拿下五幅土地，出让面积约25万平方米。

根据约两年的开发建设周期，这些体量巨大的住宅项目现今都已陆续入市，集中供应带来的高库存，让开发商面临不小的压力。与此同时，过去几年间，招商、金地、恒大、龙湖、世茂、绿城等国内一线开发商也已集体涌入常州。

2012年下半年，万达、招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地，这让不少在当地经营商业物业的开发商倍感压力。律师

2012年9月，万达以6.94亿元竞得武进区出让面积高达11.5万平方米的商住地块，这是继常州新北万达之后万达在常州开发的第二个超大型城市综合体，规划建筑面积达60万平方米。2012年10月，雨润集团旗下房企以3.7亿元拿下常州一地块，出让面积达17万平方米。据悉，雨润预计将投资55亿元，打造一个建筑面积达110万平方米的城市综合体。

产业升级OR地产升级？

“对于人口规模预判的不准确，城市总体规划的不完善，住宅地产没有与其他产业进行很好的配套，这或许是导致常州出现‘鬼城’效应的几个最为重要的因素。”上海社科院城市化发展研究中心主任郁洪胜如此评价道。

郁洪胜认为，由于国外经济不景气，一直走外向型经济发展路子的常州，其部分优势地位在逐渐被取代，此时的产业转型应立足于其优势产业的做大做强，而非以房地产业来吸引人。律师

实际上，常州已经成为长三角重要制造业基地，但河海大学区域经济研究中心主任、新华社特约分析师刘奇洪认为，常州经济发展中遇到两方面的困境与挑战：一方面，中国已不是短缺经济时代，生产能力过剩已成为常态，常州传统产业发展已遭遇总量过剩的挑战；另一方面，随着原材料、燃料价格的上涨和环保“门槛”的抬高，常州一些支柱产业，如化工、冶金、纺织、机电等，已面临“高成长期”、正遭遇“高成本期”挑战。

另外，随着高速交通网络构建，高端产业跳跃式转移成为常态，常州引进高端外资产业优势日益减弱。律师

在刘奇洪看来，当前常州内部要素存在不少劣势。一是产业结构不合理。第二产业比重过大、发展水平不高，没有千亿级产业集群；第三产业比重过小，现代服务业，尤其生产性服务业发展水平严重偏低。二是企业“大而不强”。在整个产业链的研究、设计、开发、品牌创造、加工制造、营销、供应链管理、应用软件、系统咨询等环节中，常州企业大多处于附加价值最低的加工制造环节。

在这样的情况下，常州迫切需要进行产业转型升级。刘奇洪表示，“创新发展模式，实现常州城市转型和产业升级是常州实现发展目标的关键。”

“过去，苏南地区是以产业集群的飞速发展吸引企业和人员的入驻；如今苏南仍然需要靠产业升级来保持领先地位。靠发展地产，靠吸引苏沪宁的人员来扩大城市化，或许是一个本末倒置的选择。”刘奇洪说。律师