原告施某、毛某诉被告张某、徐某确认合同有效纠纷一案，原告施某、毛某诉称：两原告系夫妻关系。徐某为张某前妻。2009年10月4日，施某与张某签订房屋认购协议书，约定张某将房屋出售给施某，房产转让款为917，000元，房屋过户时支付50万元，原告取得产证时全部付清。此后，原告交付张某225，000元，被告将上述房屋交付原告使用至今。期间，原告向张某索要房产证，均被其以各种理由搪塞无果。2010年10月，张某收到原告部分购房款时，书面承诺如不卖给原告则赔偿50万元。律师

2010年7月，两被告之子张亚某、儿媳王某、孙子张佳某以排除妨碍为由起诉要求两原告及施晓文腾退房屋。同日，张某起诉徐某、张亚某、王某、张佳某，要求确认该些人间的买卖合同无效等。施某与张某签订买卖合同时张某明知房屋登记权利人为徐某，后来原告才知道权利人为徐某，但原告入住房屋时，徐某也是同意转让房屋给原告的，然两被告提出房屋提价到180万元属原告不能承受之范围。张某又唆使他人一起入住到房屋内，影响原告生活。故原告起诉到法院，要求确认双方签订的《房屋认购协议书》合法有效。律师

被告张某辩称：该份协议书为无效，原告曾起诉要求确认该协议书无效，张某也是同意的。张某实际上仅收到原告78，900元房款，仅收取这么少房款的买卖合同应该也是无效的。原本张某出售上述房屋给原告，是想拿着房款购买他处房屋的，但是原告迟迟不支付房款致使其无法购买已看好的房屋。当时出售房屋给原告时，徐某是同意房屋出卖的，2010年12月还带着原告到徐某住处看过权利人登记为徐某名字的产权证。因原告知晓房屋登记在儿子等人名下后，原告提出要求在购房协议书上签上张亚某的名字，张某表示可以做主且经电话确认后代张亚某在协议书上签字。目前与现任妻子等人与原告一家居住在房屋内。律师

被告徐某辩称：房子是徐某的，并由徐某出售给张亚某等人，张亚某允许徐某居住使用该房屋并为免徐某担心张亚某把房屋出售给他人而把房产证放在徐某处。因张亚某考虑徐某生活开销而同意徐某出租房屋。后承租人被原告赶走，直到徐某收不到租金时找到张某后才知道房屋被卖掉了。张某当时说原告的钱还没有拿到，如果徐某愿意收取房租就向原告去要，但是原告不同意支付房租，就一直拖到现在。第二次找过原告并告知原告如果不给房租就要把房子卖掉，如果原告还想买的话，金额是180万元。

经开庭审理查明，原告施某与被告张某于2009年10月4日签订《房屋认购协议书》，约定原告施某向被告张某购买房屋，售价为917，000元，过户时支付50万元，原告施某取得产权证时全部付清等。律师

签订前述认购协议书时房屋由被告徐某对外出租，经被告张某经手处理，由原告支付费用给该些承租人后腾退房屋。原告于2010年1月2日取得房屋，之后原告入住至今。目前房屋由原告一家、被告张某等人居住使用。

原告认为认购协议书上虽仅有施某一人签字，但实际购买人为两原告，因房屋存在银行抵押无法办理过户，被告又实际居住在该房屋内，故原告起诉到法院。律师

另查明，张某于2010年7月曾起诉徐某、张亚某、王某及张佳某，要求确认徐某与张亚某、王某、张佳某间的买卖协议无效，受理审查后追加施某及中国光大银行股份有限公司上海分行，判决徐某与张亚某、王某、张佳某间的买卖协议为无效，张亚某需依期归还中国光大银行股份有限公司上海分行贷款本金及利息，中国光大银行股份有限公司上海分行应收到款项后清除房屋的抵押登记，张亚某、王某、张佳某应配合将房屋产权变更登记至徐某名下。案件作出判决后，无当事人上诉，目前该判决已生效。房屋目前产权登记人仍为张亚某、王某、张佳某，并存有中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押登记。律师

张亚某、王某、张佳某曾于2010年6月要求施某等腾退而诉诸法院，后于2011年2月撤诉。本案原告于2013年2月要求被告履行过户手续，后撤诉。

以上查明的事实，由双方的陈述，房屋认购协议书、承诺书、收条、借条、民事判决书、房产证等证据予以证实，并经庭审质证，予以确认。律师

审理中，原告表示，被告徐某是知道出卖事宜的，因为在原告到房屋时曾有承租人电联徐某，后来是施某、张某支付费用给承租人后承租人才搬走的，为此，原告申请当初承租房屋的承租人沈兰香、姚吉莉出庭作证。证人沈兰香表示，当时第一次施某和张某要求证人搬走时张某态度恶劣，要求证人搬走否则就把东西搬走，隔天证人电联徐某，徐某表示证人还可以居住，他们家庭内部的事情自己解决，第二次张某与施某来的时候，证人在搬东西，证人和徐秀英确认后徐某表示违约金等都不管的，证人拿了钱才走的，但不记得是施某还是张某给的了。证人还用公用电话打给徐某，但徐某不接。证人姚吉莉表示，其是通过沈兰香入住房屋的，张某和施某都见过，张某要求证人搬走，但具体由沈兰香与张某等谈，电话是沈兰香打的，账是沈兰香结的，之后再由沈兰香与其结算。律师

原告对证人证言予以认可，表示证人都提到搬出去时和徐某电话联系过，且表示徐某知道这个情况也未提出反对意见，说明徐某对合同是追认的。被告表示没有打过电话，对证人证言不予认可。

另外，被告徐某表示2009年12月16日原告找到她，她当时告知原告张某对房子是没有份额的，原告向其买房子是不行的，原告要求徐某把房子卖给他们支付，原告50万元，当时徐某就不同意，表示房子是要养老的，当时徐某还给了原告一张登记名字为徐某的房产证复印件。原告对给房产证复印件一事予以确认。被告张某表示，因买卖一事原告两人开车载其一起到徐某住处，但事先张某没有和徐某提起过。律师

根据庭审查明的事实，认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。当事人签订房屋买卖合同只是产生约束双方当事人的债权效力，并不必然直接导致房屋所有权变动，不会直接影响房屋所有权人的物权利益。

原告与张某签订的买卖合同为有效合同，但是原告与张某签订的买卖合同有效不代表房屋所有权就会转移到原告名下，张某若无法完成房屋所有权转移，由其向买受人承担违约责任，原告若在其与张某的合同履行中存在违约行为，张某同样也可依据合同约定向原告主张相关权益。律师

产权证具有公示作用。原告在购买房屋时未曾查看房产证或相关信息，不清楚权利登记人是谁的情况下就与张某签订买卖合同显属有过失。房屋经生效判决认定权利登记人应恢复到徐某名下。原告在签订合同后找到徐某时，徐某也未表示同意出售房屋或追认张某签订的买卖合同，况且两被告当时已经离婚，原告主张徐某同意出售该房屋，应提供证据，但原告提供的证据不足以证实其主张，对原告的该项主张不予采信。原告亦未征求签订合同时的产权登记人对买卖合同的意见，原告或张某也未提供足以证实其可以代表或代理产权人进行房屋交易的材料。

原告主张自己为善意，但买受人善意与否并不可以认定买卖合同的效力。买卖合同有效不代表原告签订买卖合同时为善意。购房时不存在恶意不代表购房时就是善意，原告签订合同时未看房屋的产权登记人，原告的该种过失行为显然不能认定两人为善意的主张。张某抗辩因原告曾起诉确认合同无效或者因仅收到部分房款而买卖合同无效的主张并不成立。律师

据此，根据《物权法》第十五条、第三十四条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条之规定，判决如下：原告施某与被告张某于2009年10月4日签订的《房屋认购协议书》有效。本案受理费80元，由被告张某负担；保全费5，000元，由双方各半负担。（2013）青民三(民)初字第1057号