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无权处分房产卖房合同有效,但买方不一定取得产权

上诉人徐某因确认合同有效纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第1057号民事判决,提起上诉。原审法院经审理查明:施某与毛某系夫妻关系。徐某系张某前妻,张亚某系徐某与张某之子。2009年10月4日,施某与张某签订《房屋认购协议书》,约定由施某向张某购买位于青浦区城中东路311弄403室房屋(以下简称房屋),售价为917,000元(以下币种均为),过户时支付50万元,施某取得产权证时全部付清等。上述认购协议书签订时,房屋由徐某对外出租,经张某经手处理,由施某向承租人支付费用后,承租人腾退了房屋。施某、毛某于2010年1月2日取得房屋,并入住至今,但并未办理房屋产权过户手续。目前房屋由施某一家、张某等人居住使用。律师

原审法院另查明,张某于2010年7月曾向原审法院提起诉讼,要求确认徐某与张亚某、王某、张佳某之间的买卖协议无效。法院受理审查后追加施某及中国光大银行股份有限公司上海分行作为第三人参加诉讼,并作出判决如下:徐某与张亚某、王某、张佳某间的买卖协议为无效;张亚某需归还中国光大银行股份有限公司上海分行贷款本金及利息;中国光大银行股份有限公司上海分行应收到款项后清除房屋的抵押登记;张亚某、王某、张佳某应配合将房屋产权变更登记至徐某名下。该案判决后,无当事人上诉,目前该判决已生效。房屋目前产权登记人仍为张亚某、王某、张佳某,并存有中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押登记。律师

张亚某、王某、张佳某曾于2010年6月要求施某等腾退而诉诸法院,后于2011年2月撤诉。施某、毛某曾于2013年2月诉至法院,要求张某履行房屋过户手续,后撤诉。

施某、毛某认为:认购协议书上虽仅有施某一人签字,但实际购房款为二人夫妻共同财产,故实际购买人为施某、毛某。在签订认购协议书时,张某承诺房屋是其自有房产,其有完全的处置权利,后来施某、毛桂芳才知道房屋的权利人是徐某,但施某一家入住房屋时,徐某也是同意出售房屋的。现施某一家已于2010年即入住房屋,但该房屋因存在银行抵押无法办理过户,张某又唆使他人一起入住到房屋内,影响施某一家人的正常生活,故施某、毛某起诉到法院,要求确认施某与张某签订的《房屋认购协议书》合法有效。律师

张某辩称:该份协议书为无效,施某曾起诉要求确认该协议书无效,张某也是同意的。张某实际上仅收到施某78,900元房款,收取这么少房款的买卖合同应该也是无效的。原本张某出售上述房屋给施某,是想拿着房款购买他处房屋的,但是施某迟迟不支付房款致使其无法购买已看好的房屋。当时出售房屋给施某时,徐某是同意房屋出卖的,2010年12月还带着施某到徐某住处看过权利人登记为徐某名字的产权证。施某知晓房屋登记在张亚某等人名下后,曾提出要求在购房协议书上签上张亚某的名字,张某表示可以做主且经电话确认后代张亚某在协议书上签字。目前张某与现任妻子等人与施某一家居住在房屋内。律师

徐某辩称:房子是徐某的,并由徐某出售给张亚某等人,张亚某允许徐某居住使用该房屋并为避免徐某担心张亚某把房屋出售给他人而把房产证放在徐某处。因张亚某考虑徐某生活开销而同意徐某出租房屋,后承租人被施某赶走,直到徐某收不到租金时找到张某后才知道房屋被卖掉了。张某当时说卖房款还没有拿到,如果徐某愿意收取房租就向施某去要,但是施某不同意支付房租,就一直拖到现在。后来徐某又第二次找过施某并表示如果不给房租就要把房子卖掉,如果施某还想买的话,金额是180万元。律师

原审审理中,施某表示,徐某是知道房屋出卖事宜的,因为在施某到房屋时曾有承租人电话联系徐某,后来是施某、张某支付费用给承租人后承租人才搬走的,为此,施某申请当初承租房屋的承租人沈兰香、姚吉莉出庭作证。证人沈兰香表示,当时第一次施某和张某要求证人搬走时张某态度恶劣,要求证人搬走否则就把东西搬走,隔天证人电话联系徐某,徐某表示证人还可以居住,他们家庭内部的事情自己解决,第二次张某与施某来的时候,证人在搬东西,证人和徐某确认后徐某表示违约金等都不管的,证人拿了钱才走的,但不记得是施某还是张某给的了。证人还用公用电话打给徐某,但徐某不接。证人姚吉莉表示,其是通过沈兰香入住房屋的,张某和施某都见过,张某要求证人搬走,但具体由沈兰香与张某等谈,电话是沈兰香打的,账是沈兰香结的,之后再由沈兰香与其结算。

施某、毛某对证人证言予以认可,表示证人都提到搬出去时和徐某电话联系过,且表示徐某知道这个情况也未提出反对意见,说明徐某对合同是追认的。张某、徐某则表示没有打过电话,对证人证言不予认可。律师

另外,徐某表示2009年12月16日施某曾找过她,她当时就表示不同意卖房,张某对房子没有份额,施某向其买房子是不行的,还给了施某一张登记名字为徐某的房产证复印件。施某对给房产证复印件一事予以确认。张某表示,因买卖一事其与施某二人开车一起到徐某住处,但事先张某没有和徐某提起过。

原审法院审理后认为:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效。当事人签订房屋买卖合同只是产生约束双方当事人的债权效力,并不必然直接导致房屋所有权变动,不会直接影响房屋所有权人的物权利益。施某与张某签订的买卖合同为有效合同,但是该买卖合同有效不代表房屋所有权就会转移到施某名下,张某若无法完成房屋所有权转移,由其向买受人承担违约责任,施某若在其与张某的合同履行中存在违约行为,张某同样也可依据合同约定向施某主张相关权益。施某在购买房屋时未曾查看房产证或相关信息,在不清楚权利登记人是谁的情况下就与张某签订买卖合同显属有过失。房屋经生效判决认定权利登记人应恢复到徐某名下,施某在签订合同后找到徐某时,徐某也未表示同意出售房屋或追认张某签订的买卖合同,况且徐某与张某当时已经离婚,施某主张徐某同意出售该房屋,应提供证据,但施某提供的证据不足以证实其主张,故法院对施某的该项主张不予采信。施某亦未征求签订合同时的登记产权人对买卖合同的意见,施某或张某也未提供足以证实其可以代表或代理产权人进行房屋交易的材料。律师

施某主张自己为善意,但买受人善意与否并不可以认定买卖合同的效力。买卖合同有效不代表施某签订买卖合同时为善意。购房时不存在恶意不代表购房时就是善意,施某签订合同时未看房屋的产权登记人,施某的该种过失行为显然不能认定两人为善意的主张。张某抗辩因施某曾起诉确认合同无效或者因仅收到部分房款而买卖合同无效的主张并不成立。据此,判决:施某与张某于2009年10月4日签订的《房屋认购协议书》有效。

原审判决后,上诉人徐某不服,提起上诉称:原审判决适用法律错误,请求依法撤销原审判决。原审法院在判决书中明确认定“施某在签订合同后找到徐某时,徐某也未表示同意出售房屋或追认张某签订的买卖合同”,即张某在处分他人财产时,既未得到徐某的同意,事后也未得到徐某的追认。根据《合同法》第五十一条的规定,该买卖合同应属无效。而原审法院在判决书中适用的是《物权法》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》,但上述法律中规定了“除法律另有规定或者合同另有约定外”。据此,上诉人认为原审法院适用法律错误,请求依法撤销原审判决。律师

被上诉人施某、毛某辩称:不同意上诉人的上诉请求。房屋原来登记的产权人是徐某,后变更到张亚某等人的名下,但该房屋是张某与徐某婚姻关系存续期间的共同财产,张某有处分权,该房屋认购协议书有效。据此,请求驳回上诉人的上诉请求,维持原审法院的判决。

被上诉人张某辩称:同意上诉人的上诉请求,施某未按时支付房款违约在先,该房屋认购协议书应当为无效。

审理中,被上诉人施某向提供房屋购房款进账单三张及(1999)青民初字第1662号民事判决书一份,证明房屋是徐某与张某于1997年共同出资购买,1999年二人经法院判决离婚,但离婚时对该房屋没有处理,故房屋是张某与徐某的夫妻共同财产,张某依法享有处分权。律师

上诉人徐某对上述证据的真实性均无异议,但认为从进账单上看不出房款究竟是由谁支付的,应当是徐某一家共同出资;离婚时徐某与张某也都明确表示该房屋是留给儿子张亚某的,故没有进行分割。

被上诉人张某对上述证据的真实性均无异议,表示房屋是其与徐某、张亚某一起出资购买,因张亚某也有出资,故离婚时没有提出对房屋进行分割。

审理中,被上诉人施某还向提供了查询日期为2013年11月12日的房屋的房地产登记簿信息,证明房屋的登记权利人仍然是张亚某、王某、张佳某,中国光大银行上海分行为抵押权人。对此上诉人徐某表示,张亚某已经按照生效判决书的要求向中国光大银行股份有限公司上海分行还清了贷款本金及利息,但因银行在市区,故至今未到银行办理房屋抵押登记的清除手续。律师

房屋原登记权利人为徐某,2002年徐某以房屋买卖方式将该房屋登记权利人变更为张亚某、王某、张佳某。后生效判决书确认徐某与张亚某、王某、张佳某之间的买卖协议无效,并判决张亚某需在归还中国光大银行股份有限公司上海分行贷款本金及利息后配合将房屋产权变更登记至徐某名下。但房屋目前产权登记人仍为张亚某、王某、张佳某,并存有中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押登记。

当事人之间订立有关转让不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权,并不影响该买卖合同的效力。本案中,施某与张某签订的房屋认购协议书自该协议成立之日起即发生法律效力。不论张某在签订该协议时对房屋有无所有权或处分权,均不影响该协议的效力,徐某、张某亦未举证证明该协议存在合同法规定的其他无效情形,故该房屋认购协议书合法有效。律师

买卖协议有效,不代表一定能发生所有权转移的法律效果;房屋的所有权能否根据协议书的约定发生转移,则取决于张某嗣后能否取得所有权或处分权,因无权处分致使房屋所有权不能转移的,出卖人应当承担违约赔偿责任。综上,上诉人徐某的上诉理由缺乏法律依据,不予采纳。原审法院依据查明的事实所作的判决,并无不当,予以维持。据此,依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。(2013)沪二中民二(民)终字第2188号

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