本栏目由胡律师撰文

无权处分人出售他人房产，买卖合同是无效还是有效，是恢复原状还是承担违约责任。律师为您解读法律新规定。律师

冯某想购买一套二手房用于投资，一次看房时，她看中一套适合投资的一室户，房主是一对打算换房子的父女，房价要比市场上便宜，冯某听了很动心，便去看房。看房时，父亲没来，女儿沈某便拿出一份某公证机关出具的公证委托书，内容是说其父亲委托其处理卖房事宜，冯某看后很满意，便决定买下这套房子。

后冯某与沈某签订了《房屋买卖合同》，约定以55万元的价格买下房子。但是在办理过户时，房地产登记机关发现只有冯某和沈某到场，便向某公证机关发函核实，不久后得到回复称“对于委托人的身份不能确定，建议不采信委托公证书”，登记机关随后通知当事人均需到场办理登记，可当事人一直未到，因此登记机关便未在法定期间内向冯女士颁发产权证。律师

后调查发现，该份公证书已被撤销。但冯某认为沈某卖房的行为已构成表见代理，自己在购房中是完全善意的。表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。

沈某认为该房屋转让必须经所有产权人同意未经其父亲同意，持假冒签字的委托书公证书，与冯某就房屋签订《房地产买卖合同》，符合合同无效的条件。沈某同意返还冯某购房款55万元。律师

胡律师认为两方的说法都不争取，虽然沈某没有父亲的授权，处分父亲的房产，但她和购房人之间的买卖合同确是有效的，如果届时无法办理房屋过户等手续，合同目的不能达成，应当解除，但是卖方因为无法履行买卖合同，产生的违约责任由其承担。当然因为产权登记在沈某父亲名下，是无法办理过户的，故而我们上文称无法实现合同目的。

在前些年认为无权处分人出卖他人物品的，属于无权处分，和买方签订的合同一概无效，这样导致了很多无权处分人逃避了法律责任。一旦合同无效，只能恢复原状及赔偿损失，当买方不能证明自己有损失，只能要求恢复原状，及返还款项，如果遇到货物，比如房产之类价格上涨，恶意毁约明显。故而新的司法解释把这种行为界定为有效合同，如果不能履行的，承担违约责任。律师

见2012年7月1日发布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”律师