温州人郭某和老乡周某来沪淘金，郭某看中一套商品房，由于资金不够又办不下贷款，邀请老乡周某共同投资。周某拿出210万元和郭某共同购房，郭某出资60万元，郭某提出房源是自己找到的，要求将来卖掉房屋时候多分一点，周某未置可否。之后双方一直为了房屋增值如何分割争议不休，周某认为郭某购房资金不够，当时已经签订了商品房买卖合同，如果没有自己帮助，郭某不仅不能买下房屋，而且还要承担巨额违约金，故而投资回报应按照出资比例。郭某认为房源是自己找到的，如果周某不参加，还有很多人要参与，故而自己应多拿一些份额。律师

该房屋产权登记的产权人为郭某（郭某当时已经和开发商签订购房合同，开发商不同意变更合同主体）双方办理了购房公证，购房资金的出资比例注明为7：3。双方发生争议后，郭某一气之下将登记在自己名下的房屋卖给第三人。周某得知后，要求郭某停止售房行为，以律师函形式通知了购房了谭先生夫妇。

谭先生夫妇问：这套房屋还能继续购买吗？如果此时贸然停止交易，将来自己会不会被认为是违约？产权人是以产权登记为准，还是以公证书记载为准。如果现在抓紧过户，能否顺利办理产权？

沈洁律师认为本案的关键问题有两个，一是登记的产权人是否有权处分房产，二是已经知道房屋产权人另有其人，能否继续交易。律师

对于第三人而言一般情况下（指不是亲戚、朋友)是不可能得知名义产权人和实际产权人之间的约定，公示的物权，如房产登记中的产权人处分财产的，为了维护第三人的利益和维护交易安全，只要第三人是善意取得的物权的，实际产权人不得撤销，只能向擅自处分的名义产权人索赔。

当然善意第三人的物权取得必须具备以下条件：

第一，产权已经经过不动产登记，不动产的产权变更以为物权变更为准，如果是房地产的，以房产产权是否过户为准，如果房产没有办理过户，即使第三人与名义物权人有合法的债权关系，此时实际产权人来主张权利，第三人就不能取得产权。本案件中的谭先生就出于这样一个阶段，和郭某订立了房地产买卖合同，当时另一名产权人周某虽然没有登记在产权证上，但是他出示了公证文书证明自己是产权人之一，谭先生和郭某签订的房产买卖合同属于效力待定，如果周某予以否认，属于无效买卖合同。律师

第二，取得产权过程是善意的。法律上的善意即为不知情，不是善恶的意思，如果在产权登记前谭先生是不知情的，极为善意第三人，现在他已经收到周某律师发来的律师罕，证明他主观上已经知道了房产所有人不止一个，而且另外一名产权人不愿意售房，如果此时再办理过户，谭先生一家就是恶意第三人，即便取得产权也可以为产权人撤销。这样付出的税费要根据过错来分担，明知他人无权售房仍办理过户的，买方的税费恐怕要谭先生自己掏腰包了。

第三，支付了相应的对价。如果第三人是不知情的，也取得了产权，但是是无偿取得的，也要把产权归还给真正的产权人，比如接受他人赠与获得房产，或者通过继承获得房产。律师

故而沈洁律师建议谭先生可以和郭某核实是否有另一名产权人存在，也可以向公证部门查询公证文书是否存在，如果核实确实有另外一名产权人存在，那么这套房产不能继续购买，谭先生可以根据缔约过失责任，要求无权处分的郭某赔偿定金。律师