【法律咨询】田先生购置一套A女士名下的商铺，过户后被A女士丈夫起诉，要求撤销房地产过户行为。本案件仍在闵行区人民法院审理。律师

【法律咨询】罗女士购置一套居住用户，07年夏正逢房价上涨，合同签订后未过户前，上家的配偶致函给罗女士，称妻子卖房其不知。因此要求撤销买卖合同，罗女士认为上家的配偶知道房产买卖，仅因房价上升，所以反悔卖房。律师事务所

沈洁律师就代理的类似这种部分共有人擅自处分共有不动产常见的有几类：夫妻共同共有的一方擅自处分行为(多发生在离婚案件中)，父母子女等亲属关系共有人的擅自处分行为(比如案情三，多见于94方案的售后公房出售)，还有基于投资关系形成的共同人的擅自处分行为(多见于多人投资房产，仅仅登记为一人名下)。律师

购买这样的争议房产，买卖合同是否有效，法官的观点不一致，相同的案件会出现不同的判决结果，让人无所适从。但目前主要的法律依据是：最高法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称民法通则解释)第89条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有物的，应维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。二是《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”律师

在购买这类房屋时，要一名不懂法律的购房者搞清楚共有产权房屋如何处分问题，沈律师认为有点难度，但以下的常识需要知道：共有分为法定共有和约定共有两种。两者最主要的区别是：约定共有在产权证明上有产权登记，比如购房者看到产权证上产权人是一家三口；法定共有人指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，比如夫妻婚后以共同财产购置的房屋，94方案售后公房的隐名产权人，投资类房产中的隐名投资人。共有财产出售时必须征得其他共有人的书面同意，否则该转让行为无效，但是买方是善意的除外。所谓善意的就是光看产权证仅仅出售人是产权人，其他共有人没有登记，并且买方对房屋共有状况不清楚。律师

鉴于夫妻离婚一方偷偷转移财产的状况最多，所以沈律师建议买方一定要详细查看房屋是否属于共有房屋，特别是把好夫妻共有财产关。为了以防万一，即便出卖人的房产证上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易过程中，作为买方也应当要求卖方出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，确保房屋的交易安全。律师