【法律咨询】张先生在某地投资了一套商品房，不久他收到开发商邮寄来的信函，称一次性支付20年地面车位使用费可以优惠。张先生希望购买产权，销售员称车位产权最长20年。张先生心有疑惑，向律师咨询。律师

沈洁律师解释，目前小区停车位常见的有两种，地下停车位和地面停车位。地下停车位有些独立的建筑物有些是建设下楼房底层。这是人们根据停车位的外在不同进行的区分，在法律上沈律师认为分为两种：计算住宅容积率有独立产权证的停车位和没有独立产权证占用土地使用面积的停车位。能出售给买受人的是计算建筑物容积率的车位，如果开发商没有取得小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，出售住宅小区停车位，违反法律强制性规定，买卖合同无效。所以停车位的产权归属是各种法律纠纷的症结所在，产权权属不明的，业主的权益一直出于不确定状态，这种车位不能购买。律师

除了计算容积率的地下停车位外，地面停车位是否可以买卖呢？地面停车位是直接设置在小区空地上的停车设施，应当经过建筑工程规划批准，但很多小区由停车困难，也有未经过规划，直接在小区空地、过道等地方开辟停车位的。地面停车位的“产权”仅仅是土地使用权，根据我国目前的法律规定，不允许在二级市场(一级市场是房地产开发市场)将土地使用权和房屋所有权分离销售，如果地面没有建筑物的，不允许单独买卖土地使用权。商品房小区内的土地属于全体业主共同拥有，任何人(包括开发商、物业公司)都无权出售，也包括出卖租赁权。经业主大会或者委员会同意的出租小区停车位，其租金收入归全体业主所有，并不是归开发商或者物业公司所有。律师

开发商用最长的出租期限20年变相出售土地使用权(地面车位)属于规避法律的行为，《合同法》规定租赁合同最长的租赁期限为20年，如果超过的，超过部分的期限无效，租赁合同到期后继续可以续租，续租的期限也不能超过20年。开发商虽然利用长期租赁的概念规避出售土地使用权无效，钻了法律空子，但即使如此其仍不能获得出租收益，因为当全部房屋销售后，小区地面停车位的租金收益归全体业主，开发商和业主之间的长期车位租赁合同因违反法律的强制性规定，损害第三人(其他业主)的权益而无效。所以沈律师建议不要购买该类车位，以免将来权益没有保障。律师