原告王女士与被告徐女士确认合同无效纠纷一案，2000年2月，原告因其父亲王某甲位于H×路×弄×号私房动迁，被安置取得闵行区×路×弄×号×室的使用权公房，原告户口为此迁入该房屋。原告办理完该房屋的调配手续后，将房屋出租给他人。律师

2002年2月9日，原告丈夫王某乙瞒着原告，以原告名义与被告签订《房屋买卖协议书》，以房款（下同）85，000元将该房屋使用权卖给被告，而王某乙与原告称房屋是租给被告居住的。此后被告居住至今。2012年6月，原告接到被告律师函，要求将该房屋使用权过户给被告，并称房屋使用权已出售给被告，原告方知王某乙与被告签订《房屋买卖协议书》。原告当即要求被告返还房屋，双方为此发生争议。被告曾于2012年9月28日起诉原告，要求确认《房屋买卖协议书》有效。2013年1月28日又撤回起诉。律师

原告认为，按现行法律、法规及政策规定，使用权公房是禁止买卖的，故双方签订的《房屋买卖协议书》无效。同时认为《房屋买卖协议书》上并非原告本人签名，其形式要件也不符合法律规定，亦构成无效。现双方就本纠纷各持已见难以协商，原告遂诉诸法院要求判令：（一）确认原告丈夫王某乙与被告签订的《房屋买卖协议书》无效；（二）被告返还位于闵行区×路×弄×号×室房屋。

被告徐女士辩称，首先，房屋当时由原告出让给被告的事实，原告是知晓的；其次，被告也按照约定支付了全额购房款；第三，购房后，被告对房屋进行了装修，并按月缴纳了租金及物业管理费。现原告以不知情为由要求返还房屋，缺乏事实和法律依据。综上，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。律师

经审理查明，位于H×路×弄×号属原告父亲王某甲的私房。2000年2月，原告因其父亲的上述私房动迁，被安置取得位于闵行区×路×弄×号×室使用权公房。原告的户口于同年3月迁入该房屋。

2002年2月9日，原告王女士（签约甲方，由其丈夫王某乙代签）与被告徐女士（签约乙方）签订《房屋买卖协议书》1份，约定由甲方将坐落在闵行区×路×弄×号×室二（房）一厅住房一套，建筑面积为72平方米，产权为使用权。现将其出售给乙方，双方通过协商达成以下协议：1.买房款85，000元由乙方付给甲方，一次付清。2.2002年3月份起租金由乙方自行承担。3.今后房屋产权变更时由乙方自己办理，甲方给予配合。4.在办理房屋使用权变为产权房手续时，甲方不承担任何费用。5.申请安装煤气、电话等，均用乙方户名。6.甲方户口在乙方迁入上述住址时，甲方即迁出。7.双方签名后即生效。律师

上述协议签订后，被告将全部房款85，000元划入原告的银行帐户，原告已将涉案公房及租用凭证原件交付被告，被告经装修入住后按月向公房出租人缴纳租金等费用居住至今。

2012年6月5日，被告委托律师向原告发送《律师函》称，2002年初，你将自己拥有的位于闵行区×路×弄×号×室使用权房一套，通过秦某医师介绍，在征得你家人同意后，以85，000元金额转让予徐女士。

此后双方办理了付款交接手续，徐女士及其家人在适当装修后迁入该房居住，多年以来，该房的物业管理费、房租、水电燃气费均由徐女士支付，左邻右舍和物业公司均知晓。但徐女士提出办理过户手续时，你却一直拖延不办，导致现租赁户名仍在你名下。现其要求你尽快配合办理过户手续。希望你接到此函，迅速与律师联系，商洽办理过户事宜。原告接到上述信函后，即要求被告返还房屋，双方为此发生争议。律师

2012年9月28日，徐女士曾起诉至要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》有效。2013年1月28日，以（2012）闵民五（民）初字第2118号民事裁定书准许徐女士撤回起诉。

原告认为，根据《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》的规定，就独立成套售后公房只有按照房改售房才能获得产权。使用权公房是法律禁止买卖的，故双方即使签订使用权买卖协议，也不能在房产交易中心办理过户手续，双方签订的买卖协议是无法履行的，遂诉诸法院要求按上述诉称解决。律师

经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为律师函及诉讼材料不能证明原告的证明目的。原告认为物业公司没有经过核实所作的证明不是事实，故对被告提供的物业公司出具《证明》的真实性不予认可。因租金及管理费收据上交款人都是原告的名字，所以不知道物业公司为何出具房屋已经出售的证明，从而更进一步证明物业公司出具的《证明》存在问题。对装修费等发票的真实性不予认可，同时认为即使被告对涉案房屋进行装修也不表示双方必然存在买卖关系。租用公房凭证原件是真实的，但是是王某乙拿给被告的。

上述证据具有真实性，且与本案相关联，确认其证据效力。律师

本案争议焦点是涉案《房屋买卖协议书》的效力问题。根据相关法律规定，公房使用权的转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依《合同法》的规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。

本案中，涉案《房屋买卖协议书》系由原告丈夫王某乙代原告与被告签订，反映了签约当事人的真实意思表示。协议履行过程中，被告从原告处受让的公房所支付的全部房款已划入原告的银行帐户，原告也已将涉案公房及租用凭证原件交付被告实际入住十余年，且被告在此期间一直以承租人的意思向公房出租人缴付租金及相关管理费用，出租人也予以收取。律师

据此，从遵循诚实信用原则和维护社会稳定的角度出发，推定出租人已经知道或应当知道涉案公房承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。因此，原告王女士在涉案公房转让被告已长达十余年后诉诸法院要求确认其丈夫王某乙与被告签订的《房屋买卖协议书》无效及要求被告返还涉案房屋之诉请，均不予支持。被告对此所作之抗辩，理由成立，予以采信。综上，依照《合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告王女士的全部诉讼请求。（2013）闵民五(民)初字第1319号