占有物返还纠纷一案，上海市黄浦区陕西南路房屋(底层1室东北间、灶间、小卫生间)，面积20.6平方米，系卢湾公房资产公司管理的公有居住房屋，原承租人为案外人卓某。卓某于2002年12月13日报死亡。律师

2005年1月7日，卢房二分公司与卓某的代理人周G签订《房屋买卖协议书》，约定卢房二分公司以21万元的价格收购房屋使用权。周G向卢房二分公司提供了卓某向周G出具的委托书，委托事项为将生前与善后的一切事宜(包括财产与房产)均交于周G，由周G全权处理。同日，卢房二分公司夏佩芬支付周G购房款21万元。

2005年1月8日，卢房二分公司与夏F签订《房屋使用权有偿置换协议》，约定卢房二分公司将房屋置换给夏F，使用权价格为21万元，卢房二分公司收取中介费2000元。并注明，该房是宗教房产，暂缓办转手续。同日，夏F支付卢房二分公司房款21万元和中介费2000元。后两夏F、张C入住房屋，并支付房屋公房租金。上海永嘉置业管理有限公司于2014年4月24日书面通知夏F、张C于5月8日前腾空房屋。律师

卢湾公房资产公司诉称，上海市黄浦区陕西南路房屋系公有居住房屋，房屋原承租人为案外人卓某死亡。房屋内无H常住户口，亦无实际同住人，卢湾公房资产公司得知承租人去世后于2014年1月按规定将房屋予以报空处理。但房屋现由夏F、张C擅自占据，卢湾公房资产公司要求两夏F、张C迁出上海市黄浦区陕西南路房屋。

夏F、张C辩称，两夏F、张C系夫妻，于2005年1月8日从上海卢房房产经营有限公司二分公司处置换获得房屋，并非擅自占据。上海卢房房产经纪有限公司的上级机构上海市卢湾区房产经营公司与卢湾公房资产公司均是上海市卢湾区房地局的下属机构，房屋附近的公有房屋大部分是由上海市卢湾区房产经营公司从原承租人处收购后再行置换。律师

夏F、张C在确认卢房二分公司与卓某的代理人签署协议并付清款项后，与卢房二分公司签订《房屋使用权有偿置换协议》，并付清房款和中介费。卢房二分公司在收取上述费用后将房屋租赁凭证和房屋交付夏F、张C，在房屋内居住至今已有十年。

夏F、张C购入房屋使用权时，卢房二分公司告知夏F、张C房屋属于宗教房产，暂时不能办理手续。2013年，夏F、张C得知宗教房产可以办理手续，即到卢湾公房资产公司处咨询，才得知原承租人已经去世。

夏F、张C自2005年起一直按时支付租金，卢湾公房资产公司也收取。根据相关规定，原承租人转让前未征得出租人书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴纳租金，出租人也予以收取的，应推定出租人已经知道或者应当知道承租权已转让，并事实上认可了转让行为。夏F、张C占有并使用房屋有充分依据，要求驳回卢湾公房资产公司的诉讼请求。律师

根据规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有H常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无H常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有H常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

公有房屋承租权不能作为承租人的遗产进行继承或遗赠。夏F、张C主张其于2005年1月8日通过卢房二分公司转让获得房屋承租权，卢房二分公司对房屋承租权进行处分的依据为其与原承租人卓某的委托人周G签订的《房屋买卖协议书》，此时卓某已经死亡，其对于公有房屋的承租权不能作为卓某的遗产由周G进行处分。律师

同时，承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。夏F、张C未提供证据证明卢房二分公司为房屋的公房出租方或管理方，且双方合同注明房屋为宗教房产，存在限制变更的情形，后夏F、张C亦未向公房管理方申请变更承租人，故夏F、张C对交易风险是明知的，不符合善意取得的条件。

夏F、张C主张其已实际入住房屋，卢湾公房资产公司收取租金近十年，应推定卢湾公房资产公司事实上认可转让行为。夏F、张C以卓某的名义支付租金，不能证明卢湾公房资产公司默认夏F、张C承租房屋，对夏F、张C的该项抗辩不予采信。律师

夏F、张C居住使用房屋没有事实和法律依据，卢湾公房资产公司作为公房管理单位，可要求夏F、张C搬离。鉴于夏F、张C居住房屋时间较长，应给予夏F、张C必要的搬迁时间。依据《物权法》第三十四条、第一百零六条、《合同法》第八十七条和《继承法》第三条的规定，判决如下：夏F、张C应于本判决生效之日起三个月内迁出上海市黄浦区陕西南路房屋。（2014）黄浦民四(民)初字第1476号