柳先生在淘宝网上看到一套法院拍卖的住房，他也查看了第一次竞拍的记录，看到房屋的价格很优惠，但第一次竞拍没有成交。他看到这套房屋上有不可排除的居住权。对此，他不是很了解，什么是不可排除的居住权，所以借这办理公司事务的机会，法律咨询了沈洁律师。

对于居住权一般分为两种：一种是通过遗嘱设立的居住权，另外一种是所有权人和买受人签订的买卖合同中约定的居住权。《民法典》将遗嘱作为居住权的设立方式。第371条规定:“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”通过遗嘱设立的居住权不得转让与继承，以遗嘱方式设立居住权的，是不需要登记的。

通过遗嘱方式设立居住权的，根据《民法典》第230条规定，自遗嘱生效即继承开始时，居住权设立，而不以办理登记为设立条件。无论是遗嘱继承还是遗赠，针对的都是遗嘱人的遗产，遗嘱人为他人设立的居住权并不属于遗产的范围，通过遗嘱设立居住权，从性质上说是附义务的遗嘱。比如鲍先生的父亲身故后留下一套住房，遗嘱里面称这套房子由大儿子鲍先生继承，而他和第二名妻子所生的小儿子小鲍，因有智力障碍，可以居住到死亡。后来鲍先生想出售房屋，但由于有小鲍居住在内，房屋无法被出售。

可以通过遗嘱设立居住权：指明住宅为继承人所继承，但继承人或者继承人之外的其他人有居住权；将特定住宅遗赠给他人，为受遗赠人以外的人设立居住权。不论是否设立居住权，遗产分割以及遗产债务清偿均不受影响。《民法典》第366条的规定，设立居住权的房屋只能是住宅，用途只能是居住。所以只有自然人才能享有居住权，而不包括法人、非法人组织。第367条中的“当事人的名称”只能是自然人，即法人、非法人组织只能作为居住权的设立主体，而不能作为居住权人。

所有权人（或法院指定的拍卖机构）和买受人签订居住权合同，为他人的生活居住需要而设立居住权。签订买卖合同与居住权合同，当然还包括拍卖机构在拍卖之前的居住权声明。将住宅出卖于买受人，同时保留居住权。在出卖住宅时，为第三人（一般是被拍卖人的近亲属）设立居住权，实际上是分别进行了两个处分行为。在出卖住宅时实际上是为买受人附加了一个义务，即须为第三人设立居住权。律师

居住权是设立于不动产之上的物权，按照物权变动之法律规定，不动产物权变动采取登记生效主义。当事人仅签订居住权合同并不能导致居住权的设立，必须办理登记。《民法典》第368条规定，设立居住权的，当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

当然这里还有一个问题，就是以农村房屋设立居住权的，居住权人是否应限于本村的村民？沈律师认为这不涉及房屋转让问题，所以为谁设立居住权都是可以的。当然居住权也可以为两个以上的人共同设立，居住权人一般是家庭关系中有居住需要的人：一种是家庭成员，另外一种是为家庭提供服务，和权利人一起生活的，比如保姆。这种人一般不能直接认定为居住权人。

那么房屋承租人是否有权设定居住权呢，出租人同意承租人于租赁房屋上设立居住权，出租人出租房屋的目的在于获取租金，承租人以租赁房屋设立居住权并不会影响这一目的的实现，以租赁房屋设立居住权的，居住权的期限不能超过租赁期限。特别是一些承租公房，完全可以在上面设定居住权。

现在柳先生想要通过法院拍卖，购买一套住房，而这套住房上有无法排除的居住权。这种买卖是带有附加条件的买卖，在购买住宅时，上面设有居住权。居住权是对整个住宅所施加的一种负担，这种情况与地役权的设立情况十分相似，地役权的客体为供役地的全部，由于在住宅的一部分之上设立居住权是对居住权行使范围的限制，这就要求居住权的使用范围必须于登记薄上精确地加以描述。对于这样的房屋，沈律师是不推荐柳先生购买的。

由于以住宅的一部分设立居住权实际上是对整个住宅所施加的负担，因此，对于为实现居住权而必须使用的生活设施如卫生间、厨房、院子、花园、附属小屋以及建筑物的其他附属物等。住宅的附属设施是行使居住权所必需的。比如位于室外的厕所、水井等，这些设施是所必需。如果附属设施并非行使居住权所必需，比如车位、车库、地下小棚，并不当然成为居住权的客体。