上诉人朱某因确认合同有效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第969号民事判决，提起上诉。原审法院经审理查明：位于上海市青浦区朱家角镇沈巷后浜路X号X室房屋为公房，租用居住公房凭证登记的租赁户名为朱某，月租为35.80元，房屋包括两房间、灶间及阳台；发证人为上海市青浦区朱家角镇房屋土地管理所。律师
2004年12月24日，上海市青浦区财政局出具旧房转让款计算清单，载明房屋原居住人为朱某，购买人为朱某，转让性质使用权，应缴金额21，312.50元。说明中明确该房为朱某原住房，后因朱某调房，退交局后仍由其本人居住，经讨论同意朱某以购买使用权形式使用。2004年12月30日，朱某支付给财政局房屋使用权转让款21，312.50元。2005年1月6日，朱某出具收据一份，该收据交款单位为沈巷村李，金额23，027.30元，收款事由载明“购房屋7号202室使用费21，312.50元、04年7－12月房租费214.80元、基价提高1，500元”。收据由朱某书写。2004年房屋系不成套公房，2011年9月经房管部门扩建后有了独用的卫生间、厨房，成为成套公房。朱某曾申请将此公房出售后转为私有房屋，但房屋至今仍为公房性质。律师
周某自2004年对房屋使用至今，并对阳台、卫生间进行过装修。周某户口未迁入房屋。自2005年1月起，周某将应交房管部门的租金交于朱某，朱某将租金再交于房管部门，交纳租金的原件由周某持有。2010年始，周某以朱某名义直接向房管部门交纳租金。2006年房屋公房租金为每月35.80元，2012年每月租金82.60元。
周某涉诉，请求法院确认周某与朱某公房使用权转让合同有效。原审法院审理中，周某要求一并处理变更承租卡登记承租人的事宜。
2012年11月29日，朱家角办事处向原审法院出具证明，表示房屋系青浦区房管局朱家角房管所所有的公有房屋，租用公房凭证上房屋使用权人系朱某，交款单上写朱某，但实际上自2004年7月起至今房屋租赁费由周某交付，周某并一直居住于房屋内。律师
原审法院还查明，李某生前户籍在朱家角镇沈巷村9队，其与周某系夫妻。2007年2月12日，李某死亡。李某与周某共生育两女儿，即李明某与李新某，两人向原审法院表示李某死亡后，房屋中的使用权益归周某全部享有。
原审法院审理中，周某表示：周某与朱某间是公房使用权转让关系。2004年7月，因朱某要卖掉房屋，所以双方达成了一致，但未签订书面合同，仅有收据为证，周某当时要求朱某提供证件，但朱某未提供。收据上的“沈巷村李”是指李某，其中“购房屋7号202室使用费”即是买房的钱款，收据上的2004年7月至12月的租金是应交给房管所的钱，朱某要求周某向其支付。基价提高1，500元称是朱某在该房屋使用权转让中产生的开销，由周某承担。2004年公房出租的租金一般每月150元左右，公房使用权买卖的价款在1万至3万元之间。若确认合同有效，要求变更承租卡登记的承租人。如变更登记产生费用，周某愿意负担。周某提供证人叶某的证词，证人当庭表示其是从周某处听说房屋由朱某卖给周某，其未参与到买卖中。律师
朱某表示：周某与朱某是租赁法律关系，租赁关系于2004年7月形成，双方没有签订书面合同，对于租金约定周某每月支付给朱某租金250元，交给房管所的35.80元另付，租期没有约定。收据上的“沈巷村李”是指周某家，“购房屋7号202室使用费”是房租费，该数字是朱某估计的，以后与周某的结算中多贴少补，此房租是周某同意提前预付；收据上“购”是朱某笔误。2004年7月至12月的房租费是交给房管所的租金，基价提高1，500元是2004年7月至12月应由周某交给朱某每月250元的租金。朱某高小毕业，系朱家角财政所职工，负责预决算工作。当时朱家角镇房屋月租金约在200余元，公房使用权买卖价款约在4-5万元。即使是兄弟之间的买卖，价款也在3万元左右。朱某对证人证词认为证人也确认是从周某处听说。律师
朱家角办事处表示：2004年时公房使用权允许转让，但限于非成套房屋。差价转让需要由双方至朱家角办事处开具证明、办理手续，再至交易中心办理承租卡中承租人的变更。2004年朱家角镇沈巷地区的公房由朱家角办事处管理，当时就已经存在公房转让的情况。2004年周某与朱某的交易行为未至朱家角办事处处办理相应手续，如当时周某与朱某来办手续，是符合差价换房的条件的，朱家角办事处也同意。房屋现已经成套，如法院认为周某与朱某是公房转让性质，朱家角办事处根据法院的判决操作。如变更登记，一般正常流程先至朱家角办事处办理证明、后至交易中心办理更名手续，均需要买卖双方一起到场。律师
原审法院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。周某主张双方间成立公房使用权的转让合同，朱某主张双方形成房屋租赁合同，双方对其主张的合同关系负有举证义务。现周某提供的收据中载明购房屋使用费，该文字表示该款是买卖使用权的钱款，结合该房屋的使用情况、租金支付情况，能形成完整的证据链证明双方公房使用权的转让合同关系；朱某主张双方是房屋租赁关系，但其未能提供双方的租赁合同，其所称的双方对于租金的约定及对收据上钱款的解释明显与常理不符，其称收据上“购”系其笔误，但根据其文化水平、职业、收据上整句话语义以及朱某对收据内容的解释，原审法院认为其陈述笔误的辩解缺乏合理性、客观性，对该意见不予采信，朱某主张双方间是租赁关系，因未能提供证据予以证明，不予采信。收据上载明的交款单位为沈巷村李，但周某与朱某均认为系李某家庭，现李某已死亡，其两女儿均表示房屋使用权由周某主张权利，故周某主体适格。律师
公房使用权的转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转移，根据规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得出租人的同意。周某与朱某在公房使用权转让后，未及时至房管部门办理相关手续，也未经公房出租方即朱家角办事处的同意，原审法院审理中，朱家角办事处表示周某与朱某的交易行为在当时是符合规定的，其不予反对。律师
公房使用权的转让仅限于非成套房屋，房屋在双方交易时为非成套房屋，现已由房管部门改建为成套房屋，但根据双方交易时的房屋性质，周某与朱某的公房使用权转让行为符合当时的规定，故应是有效的行为。对于现房屋为成套，双方的交易是否可以继续得以履行，因朱家角办事处庭审中已明确表示按法院的判决执行，并未表示该交易行为现继续履行存在障碍，故周某要求朱某协助办理公房使用权转让手续变更的诉请，予以支持。据此，原审法院判决：一、周某与朱某关于青浦区朱家角镇沈巷后浜路XXX号XXX室公房使用权转让行为有效；二、朱某应于判决生效之日起十日内协助周某至上海市青浦区住房保障和房屋管理局朱家角办事处及房地产交易部门办理上述房屋的公有住房租赁关系的变更手续；所产生的费用由周某负担。律师
原审法院判决后，上诉人朱某不服原判，向提出上诉称：1、双方未签订房屋转让合同，不存在房屋转让的事实，双方间仅为租赁关系；2、房屋为公有住房，如双方转让房屋需征得出租人的同意，即使双方间存在转让关系，也是不合法的。请求撤销原判，改判驳回周某的诉讼请求。
被上诉人周某辩称：朱某收取的是购房款，双方间存在房屋转让关系。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱家角办事处述称：按照相关规定，转让房屋使用权需要到第三人处办理手续，私下交易是不允许的。听从法院判决。
另查明，朱某的户籍一直在房屋内未迁出，且持有房屋的《上海市租用居住公房凭证》。律师
2013年9月2日，朱某向提交《承诺书》表示，将房屋提供给周某一人居住，使用至周某过世为止。期间，不向周某收取差价租金，但是房管所应收的公房租金由其承担。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的起因为朱某出具给李某的一张收条，对该收条载明的内容，双方当事人有不同的理解和解释。
周某认为，双方间是公房使用权的转让关系。该说法的不足之处：首先，收据上所列费用的去向载明，购房屋7号202室使用费21，312.50元是交给青浦区财政局的，2004年7月至12月房租费214.80元是交给房管所的，基价提高1，500元是朱某在房屋使用权转让中产生的开销，周某称由其承担。从上述费用的支出情况看，朱某从中未得任何利益而将房屋送给了李某。相比将房屋出租给他人收取租金，朱某反而存在相应的经济利益损失；其次，朱某将房屋交给李某使用，但权利凭证仍保留在自己手中，户籍亦一直在房屋内，且2010年以前每年的租金也是通过朱某交给房管所，这与公房使用权转让之常理不符；再次，2011年9月前，房屋属于不成套公房，使用权是允许转让的，差价转让需要至朱家角办事处开具证明、办理手续，再至交易中心办理承租卡中承租人的变更。如双方间存在使用权转让关系，房屋承租权变更并非难事，但李某生前从未向朱某提出过变更房屋承租人的主张，之后周某亦然。原审庭审时周某陈述：“其要求朱某将房屋租赁凭证变更给周某，但朱某表示房屋登记在其丈母娘名下，不能变更”，该陈述明显与事实不符，让人难以信服。律师
朱某认为双方间是房屋租赁关系。该说法的不足之处：首先，收据上的购房屋的“购”笔误之说让人心存疑虑；其次，双方间的租期、租金、抵扣方式等约定不明。
综合以上各种因素，认为在双方证据均有欠缺的情况下，朱某所述比周某所述具有较高的盖然性，予以采信，据此推定双方间存在租赁关系。周某使用房屋，应当支付相应费用。朱某所作的承诺，系其权利的行使，予以准许。律师
依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、《民法通则》第四条之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第969号民事判决；。二、周某的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费80元，减半收取40元、二审案件受理费80元，共计120元，由周某负担。（2013）沪二中民二(民)终字第1338号 | 
