排除妨害纠纷一案，房屋位于上海市松江区X，建筑面积为195.01平方米，原权利人为案外人上海A有限公司，于2017年4月24日登记于王红梅名下。

委托上海B有限公司拍卖房屋。王红梅以2，356，000元的价格竞得房屋。房屋经不动产登记机构办理登记手续，登记的权利人为王红梅。在拍卖前的标的说明中载明房屋为“有人使用状态”。律师

浩洛公司与案外人上海C有限公司签订房屋租赁合同，双方约定浩洛公司向上海C有限公司租赁房屋，建筑面积为336.53平方米，每月租金为7，736元。

浩洛公司与案外人上海A有限公司签订房屋租赁合同，双方约定浩洛公司向上海A有限公司租赁房屋，建筑面积为195.01平方米，每月租金为5，600元，2017年6月15日至2019年6月14日的每月租金为5，800元，2019年6月15日至2021年6月14日的每月租金为6，000元；双方同时约定，租金每3个月为一个支付期，先支付后使用，浩洛公司于每支付月的15日前支付当次的租金。律师

浩洛公司陈述其自2009年6月15日起取得房屋的使用权作为办公场所，至2017年1月底搬走，租赁费已付至2017年1月，但未办理解除租赁合同的手续；王红梅对于浩洛公司搬离房屋的事实不予认可。

因王红梅要求张峰杜、殷梅琴、浩洛公司搬离房屋，双方发生纠纷，王红梅向公安机关报警，未果。

王红梅通过拍卖的方式取得了房屋，人民法院生效的法律文书裁决房屋归王红梅所有，现王红梅已经办理了房屋的产权登记手续，故房屋属王红梅所有的财产，王红梅依法享有占有、使用、收益、处分等权利。律师

浩洛公司与房屋的原权利人上海A有限公司签订房屋租赁合同，约定由案外人上海A有限公司将房屋租赁给浩洛公司，该租赁合同系于王红梅取得房屋的所有权之前签订，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同应当继续有效，在房屋被司法拍卖后，浩洛公司作为承租人仍可继续租赁使用房屋，故王红梅要求浩洛公司搬出并返还房屋的主张，于法无据，浩洛公司可按照租赁合同约定的租赁期限继续租赁使用至2021年6月14日止。王

红梅关于拍卖公告中没有涉及到租约，不认可浩洛公司与案外人所签订的房屋租赁合同的抗辩意见，依据不足。律师

现浩洛公司陈述其于2017年1月底搬走，租赁费已付至2017年1月，但尚未办理解除租赁合同的手续，王红梅对于浩洛公司搬离房屋的事实不予认可，且浩洛公司与案外人尚未办理解除租赁合同的手续，故在租赁合同的有效期限内，房屋的使用权仍属浩洛公司，浩洛公司应当向王红梅支付合理的房屋使用费；现王红梅主张浩洛公司自王红梅与拍卖公司办理交接手续之日，支付相应的使用费，予以支持。

关于房屋使用费，王红梅向法院申请租赁价格评估考虑到本案实际情况，为减少当事人的诉讼成本和时间，结合当事人所签订的租赁合同、同地段的租赁市场行情等情况，法院酌情确定房屋的使用费为每月7，000元。

张峰杜明确向法院表示：“我与殷梅琴是夫妻关系，我们个人均没有使用该房屋，该房屋是由上海浩洛电子有限公司作为办公场所使用。……现在该房屋由上海浩洛电子有限公司作为办公场所使用。”

王红梅否认已接收了涉案房屋，而浩洛公司、张峰杜、殷梅琴则主张已搬离涉案房屋，但房屋门开着，没有上锁。律师

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，王红梅取得涉案房屋的所有权系通过抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的方式，在王红梅取得房屋所有权时，该房屋上存在的原有租赁合同系2015年开始起租的租约，该合同的起租期晚于2013年2月28日抵押权人汉口银行股份有限公司江岸支行的抵押登记。律师

故根据前述司法解释的规定，本案并不存在适用买卖不破租赁原则的情形。在王红梅作为涉案房屋的所有权人不愿意继续履行原有租赁合同的情况下，该租赁合同应予解除，浩洛公司并应当在王红梅通知搬离的时候及时搬离。王红梅认为应当排除妨害，搬离房屋的还有张峰杜、殷梅琴，但并未提供相应的充分依据故难以支持。律师

于浩洛公司无法就其已经向王红梅返还了房屋进行相应的充分举证，以及考虑即使其确实搬离了涉案房屋，但未能依照法律规定完成房屋的交接（其自认搬离涉案房屋，但房屋门开着，没有上锁）等情况，难以认定浩洛公司已经完成了法律意义上的房屋交接返还手续。（2018）沪0117民初2457号(2018)沪01民终9480号