确认合同无效纠纷一案，张东路房屋系王H动迁安置所得，孙K与王H签订上海市房地产买卖合同，约定将张东路房屋出售给孙K，转让款1，027，000元；该房屋可以办理王H房产证时，王H应在60天内办理，并把王H产证交给孙K保管；当可办理孙K为产权人的产证时，王H应在30天内积极和孙K一起办理。合同签订前后，孙K已经累计支付王H购房款1，017，000元，王H将张东路房屋交付给孙K使用，后孙K将张东路房屋出租。律师

王H出具经公证的委托书，委托案外人Z出售张东路房屋，委托权限包括签订合同、代办交房过户及收取房款等，受托人有转委托权。Z出具经公证的转委托书，转委托给案外人郑某。王H与罗S经上海汉远房地产经纪事务所居间，签订上海市房地产买卖合同，约定将张东路房屋出售给孙K，转让价款共计220万元，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；上述两份合同落款处王H签名均由郑某代签。

合同签订前后，罗S支付购房款200万元，尚有余额20万元于交房之后支付。郑某出具《收条》一份，言明收到罗S购买张东路房屋尾款15万元，其中扣除水、电、煤、物业、维修补偿费，现此房所有款项均已结清，正式交房。张东路房屋所有权经核准登记至罗S名下。律师

孙K称，张东路房屋可以办理过户手续，孙K多次催促王H配合办理房屋产权过户手续，但王H以各种理由拖延。孙K接到一陌生人电话，随后前往房地产交易中心查询，得知张东路房屋过户至罗S名下。

孙K认为王H在将张东路房屋出售给孙K之后，又与罗S恶意串通将房屋过户至罗S名下，侵害了孙K合法权益，遂起诉，请求：判决认定王H与罗S之间的房屋买卖合同无效，房屋恢复至王H名下；判决认定孙K与王H之间的房屋买卖合同有效，王H协助孙K将张东路房屋过户至孙K名下。

王H称孙K所述关于孙K与王H之间房屋买卖的过程属实，王H曾向案外人Z借钱，张东路房屋的房产证在借钱办公证时被Z拿走才知道该房屋被出售给罗S，自己对该交易并不知情，也未拿到过房款。律师

罗S称通过中介善意购房，并不知道房屋之前曾经出售给孙K。罗S实际支付房款219万元，张东路房屋已过户至罗S名下，罗S系合法取得房屋所有权。郑某的陶姓朋友将张东路房屋钥匙交给罗S，罗S前去收房时张东路房屋无人居住，房屋当时被分割成六间，原先应是群租房。罗S本打算收房后委托装修公司装修房屋，因孙K起诉而暂停。

本案争议焦点在于王H与罗S之间订立的房屋买卖合同是否有效。孙K认为该合同系恶意串通损害孙K利益的合同，是无效合同。王H认为该合同系在未征得产权人同意的情况下订立的合同，是无效合同。罗S则认为购房时自己并不知道王H曾将房屋出售给孙K，系善意购房人，其与产权人订立的买卖合同有效。律师

根据法律规定，当事人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。案外人郑某作为王H的代理人，持经公证的委托书及转委托书与罗S签订的房屋买卖合同，应认定为王H与罗S的真实合意，合同约定的交易价格合理且已实际履行，双方就张东路房屋建立的买卖合同关系有效。

孙K未举证证明罗S在购房时知晓王H曾与孙K签订房屋买卖合同，也未举证证明三被告存在其他恶意串通损害孙K利益的情形，故孙K关于罗S所签房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。

王H应就其出具的委托书承担相应法律后果，其关于案外人郑某代签合同未征得自己同意故合同无效的答辩意见不予采纳。律师

根据法律规定，不动产物权的转让依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。罗S依据有效合同取得的张东路房屋所有权受法律保护，孙K诉请将房屋恢复登记至王H名下，不予支持。

根据上海市有关规定，动迁安置房在一定期限内房地产交易中心不予办理过户登记，该规定虽不必然导致动迁房买卖合同无效，但由于不能即时办理过户手续，买受人在限售期内无法取得动迁房的所有权，存在较大的交易风险。买受人就此类房屋与出卖人签订房屋买卖合同，意味着买受人自愿承担了将来可能无法取得房屋所有权、合同可能无法履行的风险。

孙K与王H就张东路房屋签订的买卖合同虽为有效合同，但孙K未取得房屋所有权，现张东路房屋已经被他人取得所有权，该买卖合同事实上无法履行。孙K要求确认该合同有效之诉请可予支持，但依据该合同要求将张东路房屋过户至孙K名下之诉请不予支持。孙K若因合同无法履行遭受损失，可依据法律规定向违约方另行主张。律师

依照《民法通则》第六十三条、《合同法》第八条、第一百一十条、《物权法》第九条、第十四条的规定，判决如下：孙K与王H就上海市浦东新区张东路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；驳回孙K的其余诉讼请求。（2014）浦民一(民)初字第31019号