房屋买卖合同纠纷一案，陆翔路房屋系配套商品房，陈Y于2010年2月22日登记成为该房屋的房地产权利人。2010年4月9日，任R(买受方、乙方)与陈Y(出售方、甲方)、上海沪居房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，由任R向陈Y购买陆翔路房屋，总房价款为1，000，000元。当日任R向陈Y支付了定金20，000元，陈Y出具了收款收据。律师

2010年4月12日，任R(接受方、乙方)与陈Y(转让方、甲方)又签订《房地产买卖承诺合同书(协议合同)》，主要约定，甲方将陆翔路房屋出售给陈Y，转让价为1，000，000元，双方保证任何时候、任何情况下不能变更房价；房屋交易过户时甲方不承担交易所产生的任何税费。

签订此协议当日，乙方支付给甲方定金20，000元，2010年4月18日前支付给甲方房款630，000元，乙方于2010年5月20日之前向甲方支付剩余房款300，000元；甲乙双方签订借款合同，甲方向乙方以借款的形式收取购房款950，000元整，待此房交易完成后借款合同自动撤销；待产证满五年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价余款50，000元，如此共同构成房价款1，000，000元；律师

甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间，否则视为违约，如超期违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%；此房交易价格为甲方到手价1，000，000元，甲方不承担任何费用，到交易年限在交易中心产生的一切税费均由乙方承担；待乙方向甲方支付650，000元起3日内由甲方将房屋交付给乙方。

合同签订后，任R又分两次向陈Y支付了房款630，000元及300，000元，任R合计向陈Y支付房款950，000元。陈Y将陆翔路房屋交付给任R，任R居住使用至今。之后，任R与陈Y又签署了《抵押借款合同》，明确陈Y以陆翔路房屋为抵押，向任R借款950，000元。2010年4月14日，任R经核准，登记成为陆翔路房屋的抵押权人。律师

2015年7月，任R向原审法院提起诉讼称：2015年2月，陆翔路房屋已符合过户条件，但陈Y以各种借口拖延过户，并表示要任R再支付200，000元才同意配合办理过户。陈Y拖延过户的行为已构成违约，按照合同约定应支付总房价款100%的违约金，现任R自愿调整违约金为200，000元。故请求法院判令陈Y配合办理陆翔路房屋的产权过户手续，将陆翔路房屋过户至任R名下；陈Y并支付任R违约金200，000元。

原审审理中，任R提供自己手机及家庭电话的通话业务凭证及上海沪居房地产经纪有限公司出具的证明，证明任R在2015年2月25日开始就与陈Y电话联系过户事宜，但陈Y以各种借口拖延过户，之后，就不再接听电话；任R还让中介公司督促陈Y办理过户事宜。陈Y确认通话记录上X的电话是陈Y的电话，其他号码不清楚，通话记录可以证明双方之间有过沟通，但沟通内容不清楚，并非陈Y不接听电话；陈Y没有提出过要任R再支付200，000元的请求。律师

陈Y在庭审中也提交了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》及离婚证，证明陆翔路房屋是原公房动迁所安置，池Q也是安置人之一，池Q是陆翔路房屋隐形的权利人，她对陆翔路房屋也有权利，池Q与陈Y已经离婚。

任R对两份证据的真实性不持异议，但认为与本案无关；任R是依据产证上的登记与陈Y签订的合同，陈Y从未向任R提出过离婚的情况，现有证据无法看出池Q与陆翔路房屋的关系，池Q也从未向任R提出过异议。

原审审理中，任R表示与陈Y之间虽然签订了借款合同，但双方之间并没有真实的借款关系，就是房屋买卖，进行抵押登记是为了保证房屋买卖合同的履行，任R随时可以注销抵押权；如果双方之间是借款关系，根本不需要中介公司居间，陈Y出具的收据也载明是房款收据；任R还有50，000元尾款未付，该笔房款任R同意在交易中心受理产权过户申请当日支付给陈Y；交易过户所产生的税费，同意按照合同约定处理，由任R承担；合同中约定的违约金是总房价款的100%，任R现已自愿调整至20%，即200，000元。律师

陈Y则表示：任R提出的违约金标准过高，房价才1，000，000元，双方约定在可以办理产权过户后一个月内完成过户，但在该时间任R并未向陈Y提出过户要求，双方没有在这个期限内办理过户，不存在违约金。

原审法院审理后认为：任R已按约向陈Y支付房款950，000元，陈Y也将陆翔路房屋交付给任R居住至今。虽然双方还签署了《抵押借款合同》，但根据任R提供的证据材料，可以认定双方之间就是房屋买卖关系，并非借款关系，双方进行借款抵押登记是为了保证房屋买卖合同的正常履行。故陈Y关于双方之间是抵押借款关系的抗辩，缺乏依据，法院不予采信。

现陆翔路房屋已符合权利转移登记的条件，任R要求陈Y继续履行合同，办理陆翔路房屋产权过户手续的请求，法院可予准许。另外，任R同意办理房屋产权过户时的税费均由其负担，法院予以准许。因任R尚余尾款50，000元未付，任R也表示愿意在房地产交易中心受理过户申请当日支付给陈Y，法院予以准许。律师

关于任R主张的违约金，根据任R提供的通话记录，可以认定任R在2015年2月底就开始与陈Y进行过联系，陈Y也认可双方有过沟通。从常理分析，陆翔路房屋在2015年2月底，陈Y取得房地产权证已满五年，根据产证记载，陆翔路房屋此时已可以上市交易，任R联系陈Y时不可能不提出过户请求，但至今陈Y仍未将陆翔路房屋的产权过户至任R名下，陈Y的行为已违反合同约定，任R要求陈Y支付违约金，并无不当。

合同约定的违约金标注明显过高，虽然任R已自行调整至200，000元，但该金额仍过高，陈Y也要求法院进行调整。结合陈Y的过错程度，违约可能给任R造成的损失等因素，法院酌情确定由陈Y向任R支付违约金35，000元。律师

据此，原审法院判决如下：一、任R于判决生效之日起十日内，将其在上海市宝山区陆翔路X弄X号X室房屋上设定的抵押权注销；二、陈Y于上述抵押权注销后五日内，将上述房屋的房地产权利过户至任R名下；三、任R于房地产交易中心受理上述房屋产权过户申请当日，支付陈Y房屋尾款50，000元；四、陈Y于判决生效之日起十五日内，支付任R违约金35，000元；五、任R的其余诉讼请求，不予支持。

原审判决后，上诉人陈Y不服，向提起上诉称：原审法院认定事实有误，所作判决失当。双方在合同中约定“甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间，否则视为违约”，该条款只约定了过户条件，未约定过户时间。而合同签订后，相关政策发生变化，配套商品房允许上市交易的期限由取得产证满五年改为满三年，故陆翔路房屋在2013年就可以过户，但双方均没有在一个月内提出过户要求，应视为原约定已失效。律师

原审中任R提供的证据也无法证明陈Y拖延过户的事实，故陈Y不应承担违约责任。且陆翔路房屋上设有抵押，在任R没有注销该抵押权的情况下，陈Y无法办理过户。原审案件受理费应当由双方按比例分担，原审法院裁决全部由陈Y负担有失公平。综上，上诉人陈Y请求撤销原审判决第四项，依法改判为陈Y无需支付违约金，一审及二审的诉讼费均由任R负担。

被上诉人任R答辩称：不同意陈Y的上诉请求。陈Y在原审中以双方系借贷关系作为不同意过户的抗辩理由，该行为就证明了违约事实，任R提供的证据也足以证明陈Y拖延过户。合同中明确约定产证满五年后过户，陆翔路房屋的房产证上也载明五年内不得转让，故任R一直按合同履行，直到原审诉讼中才知晓政策发生了变化。原审法院对诉讼费用的分担是合理的。律师

陈Y、任R就陆翔路房屋所签订的《房地产买卖承诺合同书(协议合同)》及《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述《房地产买卖承诺合同书(协议合同)》第七条中约定待产证满五年后进行产权过户，双方在可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，该条款对于过户时间的约定是明确的，即双方应在产证满五年后一个月内完成过户手续，如拖延时间则需承担违约责任。

现任R提供的证据可证明其自2015年2月25日起就多次与陈Y联系，已经尽到了合同义务，但陈Y至今仍未配合办理陆翔路房屋的产权过户手续，在原审中更以双方是借贷关系为由主张任R无权要求过户，显属违约，应承担合同约定的违约责任。原审法院结合陈Y的过错程度、违约可能造成的损失等因素，酌情确定陈Y应向任R支付违约金35，000元，于法有据，予以认同。律师

沈洁律师评析本期案件是一起拆迁配套商品房的买卖纠纷，也就是常说的动迁安置房二手交易，根据当年的政策规定，由于这类房屋的取得价格往往低于市场价，故而要求五年后才可以上市交易，近期改为三年后可以上市交易。购买这类房屋虽然总价较低，但往往隐含了好几类风险。

第一种就是本案的风险，到期后，特别是房屋价格看涨的时候，上家往往要求加价过户，或者拒绝出售房屋。双方易发生纠纷。

第二种是房地产产权仍登记在上家名下，一旦上家发生个人债务不能偿付的，房屋被其他债权人查封或者抵押给了其他债权人，使得双方交易无法继续顺利履行。律师

第三种就是上家擅自将房屋再售卖给他人，使得购房的下家不能继续履行合同，只能主站返还本金和要求赔偿违约金（定金）等。

本案件中的抵押行为就是为了防范上家的这类行为，买方支付的房款作为借款，办理抵押后成为第一优先权人，虽然不能保障房屋一定能过户到下家名下，但可以保障下家支付的房款安全。这样的做法也是比较专业的，可能获得了专业人事的指点。（2015）沪二中民二(民)终字第2972号(2015)宝民三(民)初字第1297号