【案情】陈先生一家有一套靠马路的住宅房，20年前该房屋破墙开店，陈先生开设了一家杂货店，并且领取了个体经营户的营业执照，多年来一直在内经营，执照也每年年审并且依法纳税。后该地区被划入动迁范围，陈前生和动迁组经过几次谈判，没有就补偿数额达成一致。主要争议在于陈先生认为自己是商业用房，理应得到比邻居更多的补偿，而动迁组认为该房产属于居住用房，按照居住用房的标准补偿，至于陈先生在内经营，他们会酌情考虑增加补偿数额。律师

类似陈先生的困惑在拆迁活动中并不少见，主要是由于前几年对经营场地的要求不严格，很多居住用房当作了商业用房、办公用房使用，而且事实上成为了一种公认的“商业用房”，他们的租金也比一般的居住用房租金要高，基本参照商业用房的性质，如果按照居住用房补偿显然是不合理的，但是按照商业用房补偿又不符合法律规定。沈洁律师认为有关政府机关应当出台相应的政策对这种“中间地带”的房屋动迁进行统一明确。

按目前的法律法规规定，产权证载明房屋性质为住宅用房，即使被拆迁人或者房屋使用人已经办理营业执照，只要没有办理房屋性质变更手续，该房屋仍属于住宅用房，拆迁时按拆迁用房的性质确定，所以沈律师建议如果有机会和条件办理“居改非”的，宁愿补缴土地出让金也要办理土地使用性质变更手续。律师

换句话说，就是房屋的使用性质是以产权登记为准，产权证书没有标明用途的，以房地产登记管理部门的记载为准。被拆迁人或者房屋使用人在工商等部门办理了营业执照，虽然目前工商等部门要求商业经营的申请人(股东、合伙人、个体户等)必须使用商业用房或者办公用房为注册地址，仍客观存在着住宅用房用于注册的情况，在加上历史遗留的注册问题，使得工商等部门也不会去否认营业执照登记的效力问题，但营业执照合法不代表房屋性质就必然改变。

陈先生在此经营小超市多年，全家主要收入也是来自于小超市的经营，如果仅仅按照住宅补偿，恐怕陈先生今后生活来源无着落。所有综合各类因素，沈律师认为虽然房屋本身按居住用房补偿，但陈先生因无法经营的损失也要由动迁单位补偿。律师

【法律依据】《城市房屋拆迁管理条例》第24条的规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这里指的用途是指被拆迁房屋权属证书上标明的用途，权属证书未标明用途的，以产权档案中记载的用途为准。对被拆迁房屋用途的界定，应当以市、县人民政府规划管理部门和土地管理部门双重管理的书、证为依据。

被拆迁人向工商部门登记注册办理了工商营业执照，并在经营活动中做到依法纳税，这只是说明了其进行工商经营活动是合法的，并不能以此作为界定被拆迁房屋性质的法定条件。律师