法律咨询：李先生是某郊区宅基地房屋的购房人，多年前他从外地返回上海老家，根据落户政策，他将户籍落在了在市区购房的儿子家中。此后他的弟弟需要钱购车，做无证营运生意（黑车），故而向他借款，李先生提出家中老宅由弟弟翻建，房屋面积很大，可否卖一间给自己作为养老的住宅，所借的款项也无需弟弟归还。律师

李先生和弟弟弟媳签订了一份《购房协议》约定弟弟弟媳将屋后的小屋卖给了他，从此入住，后李先生的弟弟患急病去世，所在区域遭遇动迁，此时他的侄儿已经长大承认，并不认可他和弟弟弟媳签订的购房合同，侄儿认为农村宅基地房屋买卖合同无效，让他立刻搬出去，只同意归还购房本金，不同意他分享拆迁款。李先生不服，但查阅资料后认为购买农村宅基地房屋是无效的，自己是城镇户口，但对于仅拿回当时的购房款，李先生又不服。

沈洁律师答复：前些年，农村宅基地房屋买卖的情况比较普遍，一种是城镇居民处于养老居住的目的或者投资的目的向农民购买宅基地房屋，另外一种是农民之间户型购买宅基地房屋。本文讨论的是第一种情况。律师

对于宅基地房屋的买卖原本没有纠纷，后来遇到拆迁或者划入拆迁范围，考虑到拆迁补偿款已经远远超过了购买宅基地的费用，宅基地的出售一方考虑到利益，以宅基地房屋买卖合同无效为由，要求返还房屋，同意退还购房款，而购买一方往往不同意退还房屋。

对于宅基地，《物权法》规定了一户农民只有一处宅基地，宅基地房屋出售后不能再次申请，目的是保护耕地的数量。也规定了农村的集体土地属于集体经济组织所有，所以没有经过批准，是不能获得宅基地的。农村宅基地房屋的转让也仅限于同一集体经济组织的成员之间。律师

至于拥有城镇户籍的居民购买宅基地房屋的合同是否有效，一般都认为是违反物权法等法律强制险规定而无效。那么根据《合同法》对于无效合同的规定，无效合同的处理以双方返还财产为准，不能返还的，以赔偿为主。那么是否意味着宅基地房屋买卖合同被宣告无效后，城镇居民需要返还已经购买甚至入住的房屋呢？

当有一些情况下，购买农村宅基地房屋的购房者，目的是自己居住，有得甚至居住了好几年或者十多年，如果判决返还房屋势必造成这一部分人几种情况：第一购房者他处无住房，返还房屋后，由于房价已经上涨，无力购置其他房屋居住，造成其生活无着落。第二种就是房屋面临拆迁或者房屋大幅度涨价，如果要求返还房屋给售房人，售房人返还购房款给购房人，有违合同法总则规定的诚实信用原则，而且也不公平。律师

故而如果房屋没有遭遇拆迁，沈律师见到的法院判例是以房屋已经交付，实际已经居住，不予返还房屋的条件为由，驳回售房人的起诉。如果房屋正遇到拆迁，那么拆迁关于房屋的利益是归购房人所有的，其他的一些和身份有关的补偿归售房人所有。（2013）浦民一(民)初字第15698号