作者：蒋敏捷律师

胡某和父亲、哥哥一同居住在上海市某区的一套私房内，房屋产证上的名字为父亲一人。后在家庭会议中协商将该房屋分为三份，由三人各占一份且份额相同，并到公证处办理了产权分割协议公证（即房屋析产公证协议），但没有到房产交易中心办理产权变更手续。01年的时候该套房屋被列入拆迁范围，在与拆迁人商谈时胡某一家提出房屋有3份产权要求分开单独补偿安置并出示房产分割公证协议，但拆迁人仅认可胡某父亲一人为房屋产权人，由此胡某一家与拆迁人产生了争议。律师

这个纠纷牵涉到协议的对内效力和对外效力。首先要确定被拆迁人，根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，即房屋的所有权人。房屋属于不动产，因此房屋的所有权人以房地产权证或房屋登记薄记载的产权人为准。律师

根据《物权法》规定，动产与不动产的物权变动并不相同，动产以交付为准，而不动产以登记为准。虽然在现实生活中，房屋的产权证上登记者并非是房屋权利的真正归属，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生效力，并在登记以后可对抗第三人。由此可知胡某一家办理的房产分割公证约定的三人之间的房产权利义务分配是合法有效的，但该权利义务分配仅对其三人内部有效，由于三人没有根据该公证进行房屋的变更登记并没有产生物权变动的法律效力，因此该协议不可对外对抗第三人（拆迁人），该房屋的所有权人没有变动，仍然仅是胡某的父亲一人。律师

拆迁人根据房屋产权证认定胡某父亲为被拆迁人的行为符合法律规定，胡某若与拆迁人无法达成拆迁协议，拆迁人可以申请拆迁裁决，不服裁决可提起诉讼。律师提醒，在现实生活中很多当事人在与他人签订房屋买卖合同并交房入住后并不及时主张要求出卖人配合办理房屋的过户登记，这时候房屋的所有权并没有移转至买受人，出卖人仍可以将房屋出卖给第三人，若该第三人并不知情并办理了房屋过户登记则该善意第三人可获得房屋的所有权。为避免一房多卖导致利益被侵害，在购房时应及时要求进行房屋的过户登记。律师