【法律咨询】柳女士看中了一套浦东的预售商品房，在看房过程中，柳女士在附近的二手房中介得知房屋分为两期，第一期系动迁房，第二期系商品房，动迁房都用于安置动迁户，现很多动迁户都在纷纷出售自己的动迁安置房，推荐柳女士购置动迁二手房，价格比预售商品房优惠。柳女士心动了，但听说动迁房和商品房的质量是不同的，动迁房总少那么几根钢筋，所以她还是决定购置预售商品房，但以附近动迁房价格优惠为由，向售楼处的售楼小姐提出，要求给自己打折。售楼小姐称柳女士的房屋系二期商品房，建筑物的品质好，不能打折。

柳女士在疑惑中委托我们上海汇银律师事务所沈律师陪同购房，让沈律师帮忙看看两种房屋的质量有何不同。接到柳女士的委托后，我们没有立刻去看房，而是查询了柳女士想预定的房号，经查该房屋竟然是一期动迁房中的一间。经询问，售楼处称这是多下来的几间动迁房，已经没有人要了，可以当作商品房出售。附近的动迁户出售的动迁安置房是没有完全产权的，必须过五年才能过户，买方要承担五年的风险，而他们出售的这几套多出来的安置房，可以立即办理过户。

柳女士对该房屋是否出售给了动迁户，又当作预售商品房出售给了自己表示怀疑，她希望知道万一遇到这样的情况，《商品房预售合同》与《拆迁补偿安置协议》哪个合同可以得到优先履行？

拆迁安置用房具有一定的特殊性，拆迁补偿安置协议约定的债权是一种特殊的债权，具有物权意义的优先效力，沈洁律师提示：这种效力可以对抗买卖合同成立在后的善意第三人。

房地产商对于拆迁安置户的补偿有货币补偿和实物(房屋)调换补偿两种，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

根据最高院的这个规定，沈律师认为只要被拆迁人要求取得房屋的所有权，商品房买受人只能要求开发商承担违约责任，而不能取得房屋的所有权；只有在被拆迁人明确表示放弃优先权的情况下，商品房预售合同才能顺利得到履行。

房地产商隐瞒所售房屋属于拆迁安置用房的，导致商品房买卖合同或预售合同无法履行的，买受人可以解除房地产买卖合同，并要求出卖人返还已付的购房款及利息，并主张不超过已付房款一倍的赔偿。

沈律师友情提示：目前《拆迁补偿安置协议》没有被强制性的要求进行公示公告登记，因此，准买受人无从查询该信息，为了避免这种纠纷，对于动迁地块上新建的商品房可以委托律师进行调查，以最大限度的保证交易的安全。