【案情】马先生是某地商业街上的产权人，这条老街一直人气很旺，马先生在自己的商铺中经营字画，生意很不错。该市市政府决定在这里建造新的商业用房，拆迁范围内包括了马先生的商铺。马先生向拆迁人提出要求拆原还原，仍然安置他一套同等类型的商铺，拆迁人同意了。

马先生的拆迁补偿方式就属于产权调换，产权调换是指原房屋所有权人的房屋被拆迁后，由拆迁人提供同等类型的房屋或者符合双方约定的房屋给与被拆迁人(原房屋所有权人)，即拆房屋还房屋。

产权调换中有拆迁人提供其他地点的房屋进行置换的，也有提供原地建造的房屋进行置换的，即“回迁”，沈律师感觉多数是由于被拆迁人对居住的地点比较有感情或者其他原因，比如说从小在此长大，或者此处是门面房(商业用房)，其他地区的商业用房无法和此处比拟，也可以进行拆原还原的产权调换。不过拆迁人的拆迁不是以房地产开发为目的的，比如绿化工程，那就无法进行回迁。

房屋产权调换包扩了两个部分：第一步是房屋竣工交付前，被拆迁人或者房屋承租人必须在外临时过渡，等到旧城改造完成后，回迁到原址；第二步是以同等面积房屋进行产权调换，并且补/退差价。在旧城改造中，不太可能在拆迁原址量建设和原先被拆迁房屋同等面积、同等朝向、同等楼层，一模一样的房屋，因此只能根据一种计算公式算出原房屋的价值和安置房屋的价值，进行补差。产权调换的计算依据是被拆除房屋的重置价格、重置价格结合成新价格、补偿用房的重置价格、成本价格、商品房价格等。关于房屋股价的法律依据，可以见《城市房屋拆迁估价指导意见》。

不论计算依据如何，拆迁人提供的用于产权调换的房屋必须是符合一定标准的，这个标准就是同时符合国家建筑规范规定并经验收合格，可以使用的房屋。

在本案件中拆迁人在旧城区改好项目中已经预留了商业用房，有条件也有能力直接用于安置被拆迁人。如果拆迁人拆迁后，没有建造商业用房，而是改建了居住用房，那么无法对拆迁人进行安置，则应当在本区域其他区域选购同等类型的商业用房，完成被拆迁人的产权调换。

产权调换有两种计算标准：按面积标准进行房屋调换和按价值标准进行房屋调换。按面积标准调换房屋是以被拆迁房屋的建筑面积为依据，按照规定的百分率增加安置面积。按价值标准调换的产权房屋与货币补偿金额同等价值。