原告上海某有机玻璃经营部诉被告汽车服务公司房屋租赁合同纠纷一案，原告上海某有机玻璃经营部诉称：双方于2010年1月6日签订《租房合同》，约定被告承租原告位于青浦区崧泽大道598号东首底层房4间、二层5间、三层宿舍10间，租期共10年，自2010年4月1日起至2020年3月31日止。2010年9月10日至2015年8月9日为租期前5年，租金总额60万元，住进时首付10万元，2011年10月1日后支付余额50万元。三楼宿舍每月另加700元。律师

合同签订后，被告仅支付了16万元房租，剩余房租未支付，且从2012年7月30日至今未付水电费。被告拖欠房租累计三个月以上，原告有权终止合同收回房屋，被告应按照前5年总租金的5%支付违约金。故原告诉至，要求：1、被告支付拖欠的租金182，400元；2、被告支付违约金32，100元；3、终止双方之间的租赁合同；4、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉请为：1、要求被告支付拖欠的租金（以10，700元/月为标准，从2010年9月10日起计算至被告实际搬离之日止，扣除被告已经缴纳的16万元）；2、被告支付违约金32，100元；3、解除双方之间的租赁合同，并要求被告腾退；4、被告支付2012年7月30日至2013年8月8日期间欠付的水电费4，215元。后原告又撤回第二项诉请。律师

被告汽车服务公司辩称：不同意原告的第1-3项诉讼请求。原告的第一项诉请已经超过诉讼时效；房屋系违章建筑，租赁合同无效；被告无法办理营业执照，无法正常经营，达不到签订合同的目的；房屋涉及动拆迁，因原告一直未与动迁单位签订动迁协议，导致被告拿不到相应的动迁补偿款，被告同意在取得相应动迁补偿后腾退房屋；对欠付的水电费没有异议，同意支付。同时被告反诉要求：1、反诉被告返还已付租金160，000元；2、反诉被告赔偿营业损失2，400，000元（以每月10万元标准，自2011年7月至2013年6月）。

反诉被告上海某有机玻璃经营部辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。房屋是反诉被告依法购买的，并有镇政府批准的建房申请，之前的动迁对房屋均给予了相应补偿。反诉原告从未提出要办理营业执照，也没有实际经营。律师

经开庭审理查明：2010年1月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市青浦区崧泽大道598号东首底层4间，二层5间，三层宿舍10间。租期共10年，自2010年9月10日至2015年9月9日。乙方向甲方承诺租赁房屋作为经营、住宿使用。租金为每月10，000元，租期前5年，租金总额为600，000元，住进时首付10万元，2011年10月1日后再分期支付余额50万元。租期后5年的租金根据市场变化，双方协商后再行订立。租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同前5年总租金的5%向甲方支付违约金。三楼另加700元/月。

原告于2010年6月将房屋交付被告使用，被告租赁房屋准备作为从事维修汽车变速箱之用，并进行了营业准备，但是未领取营业执照，也未长期营业。目前房屋主要用于存放汽车零配件，仅有一名员工居住。律师

合同签订后被告共向原告支付了16万元租金，其中2010年9月1日支付1万元，2010年9月15日支付10万元，2010年11月23日支付5万元，之后未支付过租金。2013年5月10日，原告向被告寄送催讨函，表示被告已付16万元，经原告多次催讨，至今欠付租金482，000元，望被告三天内付清，逾期原告有权解除合同。另截止2013年8月8日，被告尚欠付原告水电费共计4，215元，其中2012年7月30日至2013年1月31日期间欠3，577元，2013年5月21日至2013年8月8日期间欠638元。被告于2013年8月8日支付原告2013年2月1日至2013年5月20日水电费955元。律师

另查明，2001年9月10日，安徽天长县某有机化工设备厂上海经营部更名为上海某有机玻璃厂。2009年5月11日，原告企业名称从上海某有机玻璃厂变更为上海某有机玻璃经营部。1998年1月3日，上海之联（集团）有限公司（甲方）与天长市某有机化工设备厂（乙方）签订《股份转让协议》，约定甲方将1.64亩土地的40年使用权转让给乙方。1999年3月，青浦区徐泾镇二联村民委员会（甲方）与上海某有机玻璃厂（乙方）签订《集体财产转让协议》，约定甲方将原上海二联摩擦材料厂的厂房874.80平方米和土地2，406平方米有偿转让给乙方使用。

房屋所占土地为集体土地，目前登记在青浦区徐泾镇二联村民委员会名下，原门牌号为诸陆东路598号，现门牌号为崧泽大道598号。2009年8月5日，因原有厂房被拆迁，工厂需要营业生产及工人安置所需，原告申请在空余土地上建造房屋，上海市青浦区徐泾镇人民政府在《崧泽高架动迁企业建房申请表》上盖章，同意建造。但之后原告并未办理房屋合法建造的其他手续。律师

又查明，2011年7月4日，上海市青浦区规划和土地管理局、上海市青浦区徐泾镇人民政府、上海市青浦区住房保障和房屋管理局、上海西虹桥商务开发有限公司联合向原告发送《关于对大型社区规划范围内土地储备的函》，表示原告用地在大型社区规划范围内，将由政府有关机构进行土地储备相关工作。原告收到该份函件后告知了被告，并协助评估公司对包括租赁户可搬迁设备和不可搬迁设备在内的项目进行了评估，目前没有签订动迁协议。

在案件审理过程中，被告申请撤回反诉。另，被告表示如果合同解除或者无效，对于装修部分，被告在本案中不要求法院处理。律师

本案审理中，原告表示：1、土地是原告从青浦区徐泾镇二联村民委员会依法购买的，房屋的建造也是经过徐泾镇人民政府同意的，故原被告之间签订的租赁合同合法有效。2、原告多次向被告催讨租金，但是被告以各种理由拖延不付。原告有权依据合同约定解除合同并收回房屋，并要求被告依照合同支付违约金。3、租赁合同对租金的支付方式约定不明确，原告可以随时要求被告支付租金，且原告一直通过电话等方式向被告催讨租金，且原告也从未表示过因动迁不再要求被告支付租金，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。4、房屋目前没有签订动迁协议，若发生动迁，动迁单位给被告的补偿款原告愿意支付给被告。律师

被告表示：1、原告提供的建房申请仅有徐泾镇人民政府盖章，非合法有效地建房手续，故房屋属于违章建筑，双方之间的租赁合同无效。2、因房屋所在区域被纳入动迁范围，动迁补偿事宜未达成协议，被告未取得动迁补偿款，原告要求终止合同的诉请没有道理。被告不存在违约行为，不应支付违约金。动迁通知下发后，原告告知被告不需要支付租金。原告也长期未向被告催缴租金，故原告的起诉已经超过诉讼时效。4、在被告取得动迁补偿款之前，被告不愿意支付租金，也不愿意腾退。若房屋发生动迁，被告有相应的补偿，被告同意支付租金，按每月10，700元为标准，计算至实际搬离之日，并将该笔租金在补偿款中进行抵扣。律师

根据庭审确认的事实，认为：双方就未经合法批准建造的房屋签订了租赁协议，该协议应为无效。无效的合同自始无效，被告有义务将房屋返还原告，现被告实际占用租赁房屋，未履行将租赁房屋返还原告的义务，已侵犯原告的合法权益，原告要求被告腾退的主张予以支持。鉴于被告实际使用了房屋，其应当支付房屋使用费，使用费的标准参考双方之间的合同约定。被告在使用期间确实产生了一部分水电费，被告也同意支付，因此被告应当支付该费用。被告对于其装修部分，在本案中不要求法院处理，此系对自己权利的处分。因房屋目前未签订动迁协议，是否最终动迁及动迁利益均未确定，故被告不愿意支付租金，要求在其取得的动迁利益中直接予以抵扣的要求难以支持。律师

据此，依照《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海某有机玻璃经营部与被告汽车服务公司在2010年1月6日就上海市青浦区崧泽大道598号房屋签订的《租房合同》无效；二、被告汽车服务公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区崧泽大道598号租赁房屋；三、被告汽车服务公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海某有机玻璃经营部欠付的房屋使用费（以每月10，700元为标准计算，自2010年9月10日起至被告实际腾退之日止，扣除被告实际支付的160，000元）；四、被告汽车服务公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海某有机玻璃经营部自2012年7月30日起至2013年8月8日期间欠付的水电费4，215元。