原告高某、邱某、高某诉被告沈某、张某、张某、张某公司房屋租赁合同纠纷一案，2007年9月21日，原告依法取得金山区板桥西路某号房地产权证。2007年8月22日，被告沈某将该房屋一层夹层租赁给了被告张某，租赁期限为2007年11月1日至2013年10月30日，第一年月租金2084元。2009年7月，原告向四被告催讨租金。自2009年7月1日至2012年3月，四被告尚欠33个月的租金共计82，210元。故诉请判令：1、四被告赔偿楼梯、隔墙损失9970元；2、四被告共同支付原告2009年7月至2012年3月的租金82，210元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2012年4月1日起至判决生效日止的逾期付款利息损失。律师

被告沈某辩称：被告沈某与原告间不存在租赁关系，原告应当向其他被告主张权利。沈某交付租金到2009年6月止，自2009年7月起，原告应当自行向租户收取租金，而原告高某经常去张某的店里，应当收到过租金的。在原告购买房产之前，房屋就已出租给张某，楼梯、隔墙就已改造，不存在赔偿问题。

被告张某、张某及张某公司辩称：被告张某已经向被告沈某付清所有租赁费，原告应当向被告沈某主张权利。楼梯、隔墙是开发商按照张某开设饭店的要求敲掉的，即使要赔偿，也是应当按照毛坯样式赔偿，且四被告应当分摊责任。律师

经审理查明：上海市金山区板桥西路470号房屋原属案外人上海某置业发展有限公司（以下简称置业公司）所有，2006年12月5日，置业公司将该房屋出租给被告沈某并签订一份租赁合同，租赁期限为2007年5月29日起至2013年11月30日止。

2007年8月2日，沈某将上述房屋转租给被告张某并签订一份租赁合同，被告张某以保证人（担保人）的名义在该合同上签字，租赁期限为2007年11月1日至2013年10月30日止。

2007年9月21日，置业公司将上述房屋出售给原告，在商品房出售合同补充条款中约定：“订本合同时，本房屋夹层已经由甲方租赁给张某先生开办餐饮，租赁期限至2013年10月30日，乙方已充分阅读并理解该租赁合同，并表示在签订本房屋买卖合同后至2013年10月30日期间内继续遵守该租赁合同，并代替甲方承担该租赁合同中有关本房屋相关部分的一切权利与义务。并将该租赁合同作为本房屋买卖合同的附加条款执行。否则所引起的损失均由乙方全部承担。”律师

2008年7月18日，上海市金山区房地产登记处出具沪房地金字（2008）第某号上海市房地产权证，确认三原告为该房屋的权利人。

2009年7月，被告沈某付清了截止2009年6月的租金，并出具租金价格清单交付原告，内容为：自2007年11月起，第一年租金价格为25，000元（每月2084元），第二年和第三年（即2008年11月至2010年10月）租金价格均为29，762.5元（每月2480元），第四年（即2010年11月至2011年10月）租金价格为29，587.5元，第五年（即2011年11月至2012年10月）租金价格为31，062.5元（每月2588元）。同时，被告沈某作为甲方和授权人出具一份收取房租授权书及通知书，通知被告张某、张某，由原告全部接替与履行上述租赁合同中甲方的权利与义务。2010年4月1日，被告沈某将上述授权书送达被告张某及张某。律师

2011年2月28日，被告沈某与被告张某、张某签订一份租房终止执行协议书，确认于2011年2月28日终止执行原租赁合同，并确认双方间到2010年12月31日止的房租已结清。

根据被告沈某与置业公司之间的租赁合同，被告沈某获得了在该租赁合同期限内使用470号房屋的权利，为沈某将470号房屋转租给张某奠定了权利基础。置业公司将470号房屋出售给原告之后，原告获得了该房屋的产权，根据买卖不破租赁原则，沈某与置业公司之间的租赁合同关系在沈某与原告之间当然延续。根据房屋出售合同的补充条款，原告认可了该房屋由张某继续租赁，说明承租人沈某取得了出租人原告的同意，可以继续将房屋转租给被告张某，在转租合同存续期间，承租人沈某与出租人原告之间的租赁合同继续有效。律师

根据合同相对性原理，原租赁合同与转租合同是两个独立的合同，原告作为出租人与次承租人张某之间没有直接的合同权利义务关系，原告不得直接向次承租人张某、保证人张某以及涉案房屋实际使用人张某公司请求支付租金或赔偿损失。故原告关于要求被告沈某支付租金并承担逾期付款利息损失、赔偿楼梯、隔墙等部位费用的诉讼请求，予以支持，原告关于要求其余三被告支付租金并承担逾期付款利息损失、赔偿费用的诉讼请求，予以驳回。律师

但关于涉案楼梯、隔墙等部位的费用，应当是恢复到原租用前的毛坯房样式的恢复费用，而三原告提供的发票金额9970元显然包含了装潢费用，鉴于其未能提供详细清单或合同供甄别，对于楼梯、隔墙等的恢复费用，酌情确定为3000元。被告沈某虽辩称已经通过发送授权书的方式解除了涉案租赁合同并且制作了租金价格清单交付原告，但是张某、张某、张某公司对授权书的内容并未表示过同意，且根据被告沈某与被告张某、张某签订的租房终止执行协议书，沈某事实上确认与张某、张某之间的租赁合同于2011年2月28日之后才发生终止，故对其相应主张，不予采纳。被告沈某关于原告应当收到过租金的主张，缺乏相应证据印证，不予采纳。律师

依照《合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十九条、第二百四十八条、《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告沈某于本判决生效之日起十日内支付原告高某、邱某、高某2009年7月至2012年3月租金82，210元；二、被告沈某于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告高某、邱某、高某上述租金自2012年4月1日起至判决生效日止的逾期付款利息损失；三、被告沈某于本判决生效之日起十日内支付原告高某、邱某、高某楼梯、隔墙等的恢复费用3000元；四、驳回原告高某、邱某、高某的其余诉讼请求。（2012）金民三(民)初字第3207号