原告上海X房产有限公司与被告潘X占有物返还纠纷一案，原告上海X房产有限公司诉称，原告系上海市徐汇区X路188号F2-272室房屋的所有权人。2009年11月23日，原告与案外人陆X就该房屋签订了《房屋租赁合同》，并将该房屋交付陆X使用。2012年2月起，陆X欠付租金等款项，原告催讨无果，曾向法院起诉陆X、上海X餐饮管理有限公司，徐汇法院（2013）徐民四（民）初字第1X号民事判决书判决原告与陆X的租赁合同已经于2013年4月解除。该案审理期间被告提出，2010年5月起该房屋实际由被告对外经营，且被告曾与陆X签订转让合同等，后经河南省固始县法院判决转让合同无效。律师

之后，原告向被告发出书面函要求被告腾退、迁出该房屋，被告拒不履行。被告占用房屋期间，未缴纳房屋使用费以及自2013年4月起的房屋水、电费。原告只得诉至法院，请求判令：被告立即腾退、迁离上海市徐汇区X路188号F2-272室房屋；2、被告向原告支付房屋的占用使用费，自2013年4月4日起至实际返还房屋之日止，暂计155，105元（自2013年4月4日至2013年9月3日）；3、被告支付原告逾期付款所产生的利息损失，自2013年3月31日起算，按中国人民银行同期逾期贷款罚息利率计算）。律师

被告潘X辩称，不同意原告诉请。2009年3月28日被告支付40万元转让费给案外人陆X，被告自2009年4月1日开始经营至今。原告起诉陆X一案，系因陆X将房屋转让给被告经营（中间还涉及其他问题），若原告不同意被告租赁该房屋的话，被告不可能在讼争房屋经营餐饮至今，也不可能投入40万元装修（不包括设备）。房租亦由被告支付，原告开给被告发票写的仍是陆X名字。2010年3月，被告与原告重新签订过协议，将原承租人陆X改为被告，但是原告至今未将协议交给被告，导致被告没有营业执照，现在用的仍是案外人的营业执照，法定代表人是丁X。原告造成被告很多损失（罚款等各方面），什么时候租赁合同转到被告名下，被告即刻支付费用。律师

经审理查明，上海市徐汇区X路188号房屋系原告名下房产。2009年11月23日，原告与案外人陆X签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区X路188号F2-272室房屋（建筑面积509.93平方米，以下简称房屋）出租给陆X经营餐饮使用。租期自2009年11月25日起至2017年11月24日止（装修免租期自2009年11月25日起至2010年3月24日止），其中2009年11月25日至2013年11月24日期间的月租金为31，021元。陆X承租该房屋后，实际以上海X餐饮管理有限公司（成立于2007年5月29日，股东为丁X、唐X，以下简称X公司）作为经营主体对外开设餐厅。合同履行期间，因陆X怠于支付租金，原告于2013年1月将陆X、X公司诉至法院，要求解除其与陆X签订的《房屋租赁合同》，陆X、X公司迁离房屋并支付至合同解除之日止的房屋租金、滞纳金及物业管理费等。2013年6月8日判决认定，原告与陆X就房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年4月3日解除。律师

被告自述自2009年4月起开始在房屋内经营餐饮，该饭店原由被告与案外人陈X根、彭X力、殷X军共同出资40万元从李X、陆X手中转让所得，后另三人退出，被告于2010年5月重新装修房屋，独自经营，租金亦由其向原告支付，但原告开具发票仍是陆X名字。因无法办理营业执照等相关证照，被有关部门多次罚款，被告于2012年3月25日起停止向原告支付租金。2013年5月23日，原告致函被告，要求被告于同年5月29日17:00前完成该房屋的腾退，迁离事宜。未果，原告遂诉至。

另，被告及案外人陈X根、彭X力曾将李X、陆X诉至河南省固始县人民法院，要求李X、陆X清偿借款30万元。该院（2011）固民初字第8X号民事判决书认定以下事实：李X曾在房屋内经营饭店生意，时间是2007年4月至2009年3月。2009年底，陆X又在此处开始经营饭店生意，2010年3月，案外人李X与彭X力、殷X军、陈X根、潘X（即被告）签订转让协议，约定李X以40万元的价款将房屋的X饭店转让后者（殷X军未支付转让费）。2010年4月7日，李X向被告、陈X根、彭X力出具欠条一张，载明：因转让食全酒美X协议不成，李X退给上述三人30万元整，本欠条在三人退还协议和收条后作废。2010年4月19日以后，房屋由彭X力、被告等经营，名叫“锅X香”。律师

同年6月21日，李X又向三人出具借条一张，借条载明：因本人无法偿还，自愿把丰田（发动机号C254050）小轿车抵押给三人，等（取得）X路113号“X小海鲜酒楼”转让所得款来赎回该车。借款人李X，担保人陆X。2011年12月20日，河南省固始县人民法院判决认定：陈X根、彭X力及被告与李X签订饭店转让协议时，此时饭店的经营人是陆X，而非李X本人，李X没有权利转让他人经营的饭店，故转让协议无效。但是三人与李X间的债权债务关系是真实明确的，陆X的担保行为也不违反法律的规定。故判决支持被告及案外人陈X根、彭X力的诉讼请求。以上事实，除原被告陈述一致外，另有房地产登记簿、民事判决书、律师函等证据证实。律师

原告为房屋的产权人，对该房屋依法享有占有、使用、处分、收益的权利。被告辩称其从案外人处转让获得该房屋，但原告与案外人陆X间的租赁关系已经法院判决解除，被告未与原告建立租赁合同关系，故原告要求被告腾退、搬离房屋，理由正当，应予以支持。被告自述自2009年4月1日开始在房屋经营至今，租金亦由其实际支付，故原告参照原与陆X间租赁合同约定的租金标准，要求被告支付2013年4月4日起的房屋使用费并无不当，予以支持。但是原告要求被告支付逾期支付房屋使用费利息损失的诉请，缺乏法律依据，不予支持。律师

依照《物权法》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告潘X于本判决生效之日起十五日内迁出上海市徐汇区X路188号F2-272室房屋，将该房屋腾空后归还原告上海X房产有限公司；二、被告潘X于本判决生效之日起十五日内支付原告上海X房产有限公司房屋使用费：自2013年4月4日起至被告潘X返还房屋之日止，按每月31，021元计算；三、原告上海X房产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。徐民四(民)初字第2109号