原告姚某与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，原告诉称，双方于2006年12月27日签订的《房屋土地租赁合同》约定，租金3年不变，第4年开始每年递增10%。现每月租金为11，394元，3个月合计34，182元。律师
而且按2008年12月双方签订的《补充协议》，被告逾期支付租金，每天按百分之一计算应付款的违约金总计为30，763元。自2012年12月至2013年7月31日的水电费合计为10，565元。上述费用被告均未支付，现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判令1、被告支付自2013年6月1日起至2013年8月31日止的租金34，182元；2、被告支付违约金30，763.80元；3、被告支付水电费10，565元。
诉讼中，原告将第1项诉请变更为被告支付自2013年2月1日起至2013年8月23日止欠付的租金41，538.60元；将第2项诉请变更为被告支付违约金76，405.74元(自2013年6月1日起暂算至2013年12月11日，要求计算至实际付款之日止)；将第3项诉请变更为被告支付至2013年8月23日止欠付的水电费8，035元。律师
被告辩称，对第1项及第3项诉讼请求的金额均没有异议；对第2项诉讼请求不同意支付。2011年4月，原告已经通知房屋要拆迁，可以随时搬走，所以是原告违约。2013年8月23日，原告将我承租的房屋锁门，我里面的东西没有搬走，包括大棚：250块板墙、展台造型、电风扇9台、热水器1台、网络、电话1台、办公桌4张、椅子4张、单人沙发2个、床1个、橱柜3个、临时阁楼60平方米；厂房：楼梯踏步2个、临时阁楼150平方米、橱柜2个、工作台1个、床铺、柜子，现对该部分物品保留另案起诉的权利，不在本案中主张。律师
经审理查明，2006年12月27日，原告(作为出租方，签约甲方)与被告(作为承租方，签约乙方)签订《房屋土地租赁合同》1份，约定由甲方将面积为860平方米的坐落于H闵行区汇某房屋出租给乙方使用，租期3年，自2007年2月1日起至2010年1月31日止，该房屋每天每平方米租金为0.35元，即年租金为109，865元，天棚每天每平方米租金为0.08元，年租金为1，100元，场地及道路每天每平方米租金为0.2元，年租金为2，064元，以上三项年租金为113，000元，租赁税由乙方负责。租金3年不变，自第4年起每天每平方米租金递增为10%。租金按6个月支付一次，先付后用。合同还对其他事项作了约定。律师
签约后，原告向被告交付了上述房屋，被告则按约承租。2008年，上述双方又签订《补充协议》1份，记载内容如下：1、按合同要求，付款日期应提前2个月。2、若有困难需提前打招呼，说明原因。3、应付款日期(提前2个月)15天后还未付款，乙方没有与甲方口头或书面约定，按合同规定属违约。甲方有权停电、停水，责令乙方停止生产，并按每天应付款的百分之一作违约金，并保留起诉的权利。
合同到期后，被告继续使用房屋，原告也收取了租金。2013年8月14日，被告之子向原告出具了“今天2013年8月14日周某如果不与姚老板谈房租事宜，一切责任由世雅负责，截止时间2013年8月14日24时”的书面说明。被告方作出承诺后，在承诺期限内既未与原告谈妥房租事宜也未搬离承租房屋，原告遂于2013年8月23日对被告承租房屋加锁。因被告尚拖欠至2013年8月23日止的租金及水电费，遂成讼。律师
另查明，被告支付的押金在之前已冲抵了2个月租金，现在并无押金在原告处。以上事实，由原告提供的《房屋土地租赁合同》、《补充协议》、被告儿子提供的说明、上海市闵行区浦江镇汇北村民委员会出具的涉案房屋系无证房的《证明》，被告提供的与原告对欠付租金及水电费进行过核对的结算单、被告从案外人薛处转让了部分设备的《转让协议》及双方的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供的《补充协议》有异议，认为上面的签名不是其所书写，申请笔迹鉴定，对其余证据的真实性无异议。原告对被告提供的《转让协议》认为系被告与案外人之某于转让设备的约定，与其无关，对其余证据的真实性无异议。法院认为，对于《补充协议》，因其内容主要是对逾期支付租金违约责任承担的约定，而因涉案房屋系无证房屋，双方的租赁合同无效，上述违约条款不适用于本案，故不再对上述《补充协议》的笔迹进行鉴定。对于《转让协议》，系被告与案外人之间的关系，与本案没有关联。对于上述其余证据，因具有真实性，且与本案相关联，法院确认其证据效力。律师
原告出租给被告的房屋不具有房地产权证，亦未经相关部门规划许可建造，因租赁标的物不具有合法性，故双方双方签订的《房屋土地租赁合同》及《补充协议》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，被告应当搬离租赁房屋，将房屋交还原告，现原告已于2013年8月23日在被告承租房屋上加锁，原告已实际收回了房屋，故法院对此不再处理。
合同虽被确认无效，但被告作为承租人已实际使用房屋，仍应向原告支付使用期间的房屋使用费及水电费，现被告对原告提出的至2013年8月23日止的房屋使用费及水电费的金额均没有异议，法院对上述金额亦予以确认。另外，租赁合同自始无效，违约条款亦归于无效，对于原告要求适用合同条款主张违约金的请求，法院不再支持。律师
据此，依照《合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告房屋使用费41，538.60元；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告水电费8，035元；三、驳回原告其余诉讼请求。 | 
