金先生法律咨询：我有三间仓库，租给某商贸公司，租金是每月2万，三个月一付，今年到了付租日期，该公司负责人称公司没有流动资金无法付租金，在仓库里存放了大量的电子产品也不肯搬走，我想带我公司的员工破门搬走抵扣租金，但对方却称里面的库存价值30多万，丢失损坏要我赔偿。律师

沈洁律师答复金先生，提示他可以从这些方面考虑：

1、承租人连续六个月不付租金的，出租人可以解除合同。遇到承租人(房客)恶意不付租金的，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：……(四)拖欠租金累计六个月以上的。如果房屋租赁合同没有特别约定的，房客连续六个月不付租金，房东就可以解除合同，并且要求其支付欠租，造成其他损失的也要其赔偿。

2、房屋租赁合同有特别约定的，从其约定。金先生的房屋租赁合同中，约定了租金未付超过30天的，出租人有权解除房屋租赁合同，此处是对房屋租赁合同解除条件的特别约定，有特别约定的只要其不违法法律法规的强制性规定，当属有效，所以金先生可以在承租人未支付房租超过30天后解除合同。律师

3、破门而入强制搬家，会侵犯承租人的权利。承租人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。虽然房屋的所有权是您的，但是里面的财产是属于承租人的，因此没有特别约定的条件下出租人不能强制处理承租人的财产。

4、承租人拒付租金的，出租人尽早起诉避免损失扩大。进入诉讼程序会使得事件的解决有一定时间的延后性，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人留下的财产，该措施由法院强制执行，但不可由出租人自行扣押其财产和强行搬出，判决生效后可以申请法院拍卖货物抵扣租金，所以对方拒不将货物搬离也未必是件坏事，至少不会产生执行难的问题。律师

5、追索租金的权利只有一年。根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，出租人必须从延付租金次日起一年内主张其追索租金的权利，若超过一年，则超过部分将丧失胜诉权。沈洁律师的其他提示：可以在房屋租赁合同中作出如下约定：房屋租赁合同解除后或延付租金××时间后，出租人在通知承租人无果后可以进入房屋将承租人的物品作为废物加以处理，因此造成的损失由承租人承担，出租人不承担任何侵权或违约责任。在破门而入前做些证据保留，比如请公证人到场，请律师到场，对清理过程进行影音影像的录制，避免纠纷加剧。律师