【法律咨询】天利××公司是一家美容美发公司，在和店面的房东签订房屋租赁合同后，印刷了大量的VIP卡和宣传质量，并印刷上了所租赁房屋的地址，但当天利公司做好一切开业准备时却发现原房客不肯搬家，无奈只好遭到房东要求让其腾空房屋，房东称原房客是自己亲戚因此不好出面，愿意降低些房租让天利公司自行解决，承租人天利公司是否可以起诉原承租人返还房屋呢？律师

沈洁律师向天利公司指出这起纠纷里面有两个法律关系：房屋出租人和原承租人的租赁关系，房屋出租人和新承租人的租赁关系。房屋租赁合同终止或解除后，原承租人应当将房屋返还给出租人，如果拒不腾房的，由出租人追究承租人的侵权责任，诉讼提起时的原告应当是出租人，沈洁虑是认为他才是有诉权的人。对于新承租人而言，他和出租人订立合同，双方的权利义务应当由租赁合同约定，在合同约定的期限内出租人应当将房屋交付给承租人，即使合同没有约定，在承租人催告后，出租人应当在合理的期限内履行交付房屋的义务，否则就是违约。当然遇到不可抗力等法定免责的情况下，双方可以互相不承担责任，但因为第三人的原因导致的合同履行不能，即原承租人拒不交付房屋，不属于法定免责范围，沈洁律师认为由出租人按照合同约定承担违约责任。律师

那么新承租人是否可以以原承租人侵犯其承租权为由提起诉讼呢？根据上述的分析，我们可以知道他们之间是没有合同所约定的义务，债权法上一个重要的原则就是合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间产生法律效力，具有约束力，对于合同之外的第三人没有约束力。因此承租人不能向原承租人以违约为由提起诉讼。律师

违约之诉走不通，那么侵权之诉是否可行？沈洁律师认为房屋所有权人可以对租赁合同终止或解除后拒不腾房的原房客提起侵权之诉，其诉讼依据是房屋所有权是一种物权，原承租人占有房屋的行为是对所有权的侵犯。而对于新承租人，因为不是房屋的所有权人，因此不能基于物权提起侵权之诉。沈洁律师认为如果新承租人需要通过诉讼或仲裁解决房屋租赁的，只能将合同相对方出租人作为被告起诉或仲裁，此时出租人的违约行为属于《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”或者由出租人起诉原承租人来解决。律师