国庆空闲在宽带山上看见有个转贴称天涯论坛上有人发布了房客破坏房东房屋装修的文章，打开一看的确被破坏的触目惊心，一方面沈律师提醒房东们除了关心房租能否准时收回外，还要关心一下房屋出租后的各类情况，联想到不久前法律顾问单位的一个咨询，就房屋出租后出租人有无权利终止合同，收回房屋讨论如下：律师

【法律咨询】某工厂将自己多于的厂房租赁给个体户贾某，贾某是从事五金加工的，有几台比较重的机器需要安装在厂房内，双方的房屋租赁合同上约定贾某只能把机器安装在一楼，二楼作为宿舍和办公室。不久贾某扩张生意，又购入几台机器运入工厂，此时一楼已经没有可以安置机器的地方，出租人阻止贾某将机器运入工厂。贾某向法院起诉，要求出租人放行，并且赔偿延误生产的损失。出租人反诉要求解除合同，收回厂房，要求贾某支付拖欠的两个月房租。经查贾某新购的机器重量远远超过了房屋的承重能力。律师

本案件中贾某违反合同约定将房屋功能改变，出租人有权解除合同，即便合同没有约定，贾某的机器过重，超过了房屋最大的承重负荷，出租人有权阻止，如果承租人不听劝阻的，为了房屋安全，出租人也有权解除合同。

沈律师将承租人的一些违约或者侵权行为归纳如下，在下面的情况下出租方有权解除和谈，收回房屋：

1.承租人将承租的房屋擅自转租的，如果需要转租需要获得出租人同意。这种情况非常多见，比如二房东、群租、合租中都存在转租现象；

2.将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

3.将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的，比如本文中的案例；律师

4.拖欠租金累计6个月以上的，关于本条可以通过租赁合同的约定缩短拖欠租金可以解除的月数，有约定的从约定，如果合同没有约定，法定是6个月以上，显然6个月的法定标准太长，可以考虑将合同文本约定为“拖欠房租累计3个月的，出租方可以解除房屋租赁合同”；律师事务所

5.公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的，房管部门可以收回公房，当然目前房管部门不会这么做；

6.利用承租房屋进行违法活动的，违法活动包括犯罪活动和普通的违法活动，最常见的有藏匿赃物、聚众赌博、聚众吸毒、从事色情活动；

7.故意损坏承租房屋的，比如本文开头提到的情况，这种情况下不仅出租人可以解除合同，还可以要求承租人赔偿损失。律师