保证合同纠纷一案，案外人M与C系夫妻关系，Z系两人之子。M（委托方，出卖人）与酒店公司（代理方，买受人）、房地产公司（担保方，丙方）及青岛房地产集团（担保方，丁方）于2005年12月27日签订了《房屋代理租赁合同》约定：出卖人委托买受人出租位于嘉定区宝安公路房屋，租期：144个月，自2006年4月1日至2018年3月31日；租金：前期租金4,383元/月，2007年8月1日起按照标准租金4,405元/月计算，每月30日支付当月的租金，其中2016年4月1日至2018年3月31日为免租期。律师

合同另约定：租赁期满后，若出卖人有意转让房屋的，买受人同意按621,390元购买该房屋，出卖人应在租赁期满前60日内向买受人提出书面申请，买受人在收到出售申请后60日内（最长在6个月内）与出卖人签订房地产买卖合同并向出卖人支付清全部房款，出卖人将房屋产权过户给买受人。在未付清全部房款之前，买受人同意按照标准租金向出卖人支付房屋租金。如买受人未按约支付租金、违约金的，由丙方、丁方共同承担连带担保责任；如买受人未能按约购买房屋的，由丁方承担连带担保责任；丙方和丁方履行本合同约定的连带担保责任后，有权向责任方追偿；买受人若逾期支付租金，应每日按未付租金的万分之五支付违约金；买受人未经出卖人同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按原约定支付日租金外，还应每日按日租金的5%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，M将房屋交付酒店公司使用，酒店公司亦向M支付了除约定的免租期之外的租赁期间的租金。M于2007年8月2日取得房屋的房地产权证。律师

M于2013年5月31日死亡，长宁区公证处于2016年11月30日出具公证书，登记在M名下的房屋及位于中山北路房屋为M名下财产，系M与C在婚姻关系存续期间所得，一半应归C所有，另一半为M的遗产，因M的父亲先于其死亡，其他法定继承人均表示放弃继承被继承人M的上述遗产，因此证明被继承人M的上述遗产应由其儿子Z继承。律师

Z委托律师分别于2018年1月25日、2018年2月7日向酒店公司发出《通知函》，要求酒店公司回购房屋；又分别于2018年2月7日、2018年2月26日向青岛房地产集团发出《通知函》，要求青岛房地产集团按合同约定承担回购房屋的担保责任。2018年3月31日租赁期届满，酒店公司未再向Z、C支付租金，也未将房屋返还，房地产公司及青岛房地产集团也未按约履行担保责任。现由于酒店公司破产清算，已无法履行回购义务及支付租金、违约金，要求房地产公司及青岛房地产集团承担担保责任。律师

Z、C提出诉讼请求：判令青岛房地产集团承担回购位于嘉定区宝安公路房屋的担保责任，支付房屋回购款621,390元；判令青岛房地产集团承担支付自2018年4月1日起至房屋回购款付清之日止的房屋租金（按4,405元/月计算）及支付自2018年5月1日起至实际支付之日止逾期支付租金违约金（以未付租金为基数，按每日万分之五计算）的担保责任；判令房地产公司承担支付自2018年4月1日起至房屋回购款付清之日止的房屋租金（按4,405元/月计算）及支付自2018年5月1日起至实际支付之日止逾期支付租金违约金（以未付租金为基数，按每日万分之五计算）的担保责任。律师

房地产公司辩称，对Z、C主张的月租金标准无异议，但不同意Z、C的全部诉讼请求。Z、C与酒店公司签订的《房屋代理租赁合同》期限自2006年4月1日至2018年3月31日，合同期限内酒店公司从未拖欠租金；租赁合同届满后，双方间租赁关系自然终止，但Z、C拒绝来酒店领取房屋钥匙，拒绝接收房屋，故Z、C无权主张租赁期限届满后的房屋租金或房屋占用费，房地产公司对租赁合同期限届满后的房屋租金或房屋占用费，不应承担连带保证责任。律师

青岛房地产集团辩称，不同意Z、C的全部诉讼请求。关于支付房屋租金或房屋占用费及违约金的答辩意见同房地产公司，青岛房地产集团不应承担连带保证责任；Z、C与酒店公司未达成回购协议，Z、C无财产损失，青岛房地产集团不应承担担保责任；公司经营困难，无力进行房屋回购；如果Z、C坚持房屋出售，双方可商定签署房屋买卖合同，采用先过户再付款形式，即房屋过户后，以酒店公司的名义办理银行贷款，以银行贷款形式支付给Z、C购房款。律师

Z、C撤回诉请要求青岛房地产集团履行回购义务的诉讼请求，并确认于2018年11月24日收回房屋钥匙，将诉请诉请中支付房屋租金的计算时间调整为自2018年4月1日至2018年11月24日。

2017年4月12日，酒店公司破产清算一案由裁定受理，Z于2018年4月11日向酒店公司破产管理人申报债权，债权性质为房屋回购款，金额为621,390元。

房屋系M与C的夫妻共同财产，M死亡后，房屋的权利由Z、C合法享有。房地产公司及青岛房地产集团未提交证据证明Z、C在合同到期后拒绝领取钥匙及接收房屋，故对房地产公司及青岛房地产集团关于不应支付租金或使用费的抗辩意见不予采信。Z、C撤回要求青岛房地产集团履行回购义务的诉请系其处分自己的权利，予以照准。律师

根据合同约定，在付清全部回购款前，酒店公司仍应按合同约定的标准向Z、C支付房屋租金，且租赁期届满后，酒店公司未及时返还房屋，亦应按约定支付租金至返还之日，根据合同约定酒店公司未按约支付租金的，由房地产公司及青岛房地产集团承担连带担保责任，Z、C现确认房屋于2018年11月24日返还，故Z、C主张要求房地产公司及青岛房地产集团承担支付自2018年4月1日至2018年11月24日房屋租金的担保责任合法有据，且主张的金额未超过合同约定的租金标准。律师

因Z、C并未就上述租金申报债权，故房地产公司、青岛房地产集团承担担保责任后，可在承担责任范围内依法申报债权。至于Z、C主张的逾期支付租金的违约金，根据破产法的相关规定，主债务人的破产申请受理后，产生的利息、超过实际损失部分的违约金等不能够作为破产债权求偿，故房地产公司及青岛房地产集团作为保证人其承担的偿还责任不应超过酒店公司的责任范围，故对Z、C主张要求房地产公司及青岛房地产集团承担酒店公司破产案件受理后的逾期支付租金违约金的担保责任不予支持。律师

依据《合同法》第一百零七条，《担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第（二）项，《企业破产法》第五十一条之规定，判决如下：房地产公司、房地产公司青岛房地产集团应十日内支付Z、C自2018年4月1日至2018年11月24日的房屋租金34,337元；房地产公司、房地产公司青岛房地产集团履行清偿义务后，可以依法在清偿责任范围内申报债权。（2018）沪0114民初13721号