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出租房出售给新房东,购房人能否要求租客搬家

法律咨询:律师您好,我今年三月承租了一套房屋,到了五月房东告诉我他需要出售,问我要不要买,我说没钱买房,但是想继续租赁,房东说那你和新房东商量。从此我没有见过新房东,七月份有个人拿了产权证过来和我说让我搬家,他是新房东,不愿意把房子租赁给我。后来看我不搬,他说我擅自转租,要到法院去告我让我搬家。我觉得房租有点贵,不久前刚刚把其中两间分租给了他人,此时正好是新老房东在买卖房子,我不知道和谁打招呼,当时就没有主动说,请问现在和新房东说还来得及吗?律师

沈洁律师答复,您咨询的是两个问题,第一个问题是房屋出租后,如果出售,新的房屋产权人能否解除房屋租赁合同的问题。第二个问题是未经过出租人同意,承租人能否转租,事后告知出租人的问题。律师

关于第一个问题,根据“买卖不破租赁”的说法,私有房屋在租赁期间内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。(见《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款)同时《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。所以新房东需要履行老房东和租客签订的房屋租赁合同,直到合同期满,或者合同有其他法定事由被解除的。律师

故而新房东无权就产权更替后,要求承租人搬家。不过承租人没有经过出租人的同意擅自将房屋转租的,出租人可以解除租赁合同。从你的描述来看,你是在新房东获得产权后将房屋转租的,房屋转租不满半年,新房东又不同意转租的,可以解除租赁合同。如何因转租而被解除合同,您就只能搬家了。律师

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海维度律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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