吴Y和和吴J签订了一分长达八年的房屋租合同，吴Y系长宁区三泾北宅的产权，房屋租赁合同约定租赁期为八年，租金为每月1，500元，先付后住。吴J一次性支付八年租金，计144，000元，另支付押金6，000元。该房屋可以转租，门锁由承租人自己调换。合同签订后当天吴J通过银行转账给吴Y支付了14万元，该笔钱被立刻从银行取款，剩下的1万元通过现金方式支付，为此吴Y出具了租金收条及押金收条。律师

房屋承租后，吴J将房屋转租给了他人实际居住，每月租金为2，000元，租期为三年。现在吴Y及家人认为房租过低，签订房屋租赁合同当时吴Y已经患有老年痴呆症，故而该合同无效。

在房屋租赁合同签订前后，两人曾经就房屋做了三次公证，一次是约定吴Y向他人借款50万元，委托金某以不低于90万元的价格出售房屋，代收其中的50万元房款。第二次是吴Y和吴J签订了借款合同，借款金额为14万元，借款期限为一个月。第三份公证是委托金某以不低于60万元的价格出售嘉定区的一套房产。后两份公证因吴Y的丈夫不同意，公证处终止了公证。律师

自某年起吴Y记忆力下降，数年后经上海市精神卫生中心诊断为混合型痴呆(老年性痴呆+血管性痴呆)，又经华东政法大学司法鉴定中心鉴定为无民事行为能力，被户籍所在地法院宣告为无民事行为能力人。但司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心无法鉴定签订合同当时吴Y是否具有民事行为能力。律师

病因属于混合型痴呆，该病显然非短期突发性疾病，病情往往需要一个长期的发病过程。从原告提供的病历情况看，也印证了该事实，其被确诊之前已有长达两年的病历记录。租赁合同签订距被确认为无民事行为能力人只有三个月时间，根据病史，不可能在一夜之间转变为无民事行为能力人。故而签订的房屋租赁协议无效，承租人吴J应当返还房屋。律师

由于租金此前作为借款出借给吴Y，吴Y在宣告租赁合同无效的时候也应当返还相应的租金。由于房屋已经由吴J使用了一定的时间，尽管合同无效，但吴J也应当支付占用房屋期间的房屋使用费，使用费的标准则参照原合同的租金标准。故该部分费用应在返还的租金中予以扣除。律师

依照《民法通则》第五十五条，《合同法》第五十八条之规定，判决确认吴Y与吴J就长宁区三泾北宅房屋所签订的《房屋租赁协议》无效；吴J应十日内将房屋返还给吴Y；吴Y应于返还房屋之日向吴J返还房屋押金6，000元及剩余房屋租金。（2013）长民三(民)初字第1857号