法律咨询：沈律师您好，我向他人借了一间房子，该房屋的窗户插销坏了，没法关上，空调也不制热，租赁房屋的时候是九月份，这些问题早就存在，我也向房东提出，但他一直没有理会我。现在天气变冷了，空调不热，窗户坏了房屋内太冷，我是从北方来的，住在没有暖气的房子感觉非常冷，我只能到朋友处借住。律师

我的租房合同约定付二押一，从9月20日开始到11月20日房租已经到期，剩下的押金1个月也抵充了房租，我目前还没有付新一期的房租。房东威胁我说如果再不付房租，就把我赶出去。

我要求房东修复窗户和重新买个空调。房东表示租房的时候都让我看过的，租赁合同写的是“毛坯，按现状出租”，同意给我换个窗户插销，称自己出租的是毛坯房，该空调是前房客遗留的，不同意更换空调。

我们无法协商，请问律师如果我以窗户插销坏了和空调制热不够为理由，能否拒付房租，或者把我付的押金要回来。律师

沈洁律师答复，不能拒付房租。理由是这样的，对于租赁合同而言承租人最大的义务是支付房租，而出租人的义务是交付符合合同目的的出租物。你使用了租赁物--房屋，则有义务支付房租。

你认为房东交付的出租房有瑕疵的，要求出租人对租赁物进行修缮，是合法有据的。出租人对房屋的维修是为了保持出租物适合于出租的状态，《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”如果你和房东的租房合同没有特别约定，将由房东承担维修责任，不过你要尽到通知的义务。律师

如果你已经通知房东维修损坏的设备，如果出租人不维修修缮的，出租人能否基于同时履行抗辩权而不支付租金呢？具体要看情况而定，沈律师将其分为2种情况：

第一，出租物存在重大瑕疵无法修理的，那么承租人可以基于合同目的无法实现，解除租赁合同。

第二，出租屋存在的瑕疵，但可以修缮，不修理影响影响使用的，那么承租人要求出租人维修，出租人没有履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应减少租金或延长租期。律师

你属于第二种情况，毕竟该房屋只是坏一个窗户的插销，维修费用也不过几十块，至于你要求更换空调，按你的租赁合同，约定的是毛坯，而且房东也否认该空调是其安装的设备，那么你不能要求房东更换空调。

即便主张同时履行抗辩权的，也靠看出租物的瑕疵严重程度，是否能够对抗拒绝履行全部义务还是部分义务，如果仅仅为一个插销的维修，拒绝支付全额的房租，那么房屋瑕疵影响承租人的使用权毕竟有些，如果你的行为属于违约，你的房东可以解除房屋租赁合同并且没收押金。律师