原告房地产公司与被告栾某房屋租赁合同纠纷一案，2012年12月28日，双方签订《物业租赁合同》约定原告将其所有的嘉定区某路157-173号房屋出租给被告作为餐饮、百货、宾馆使用，租赁面积为地上2227.67平方米、地下400平方米，租赁期限为6年。律师

该合同第15-6条特别约定，被告同意自行负责物业屋面渗漏的维修工作，费用由被告自行解决，原告不做任何投入，维修方案需报原告同意方可实施。2014年上半年，原告因被告拖欠租金起诉来院。

同年8月25日，原告向被告发出《解除物业租赁合同通知》，解除与被告间《物业租赁合同》，并要求被告返还租赁房屋。被告于同年9月30日收到该份解除通知。此后，由于被告未返还房屋，也未支付租金。

被告陈述由于涉案房屋一楼地下室在2013年渗漏一次、2014年四、五月份有过两次大面积渗水，现在虽然基本修复，但仍一直存在小面积渗水，影响次承租人经营，导致次承租人不向被告缴纳租金，因而才引发拖欠。律师

对此被告提供了次承租人出具的函件和情况说明，函件内容为撞球房自2009年开业至今一直受到一楼装修、地下泵房漏水困扰，造成亏损300万元；情况说明内容为房产经纪公司在2014年8月上旬因地下污水管道堵塞导致积水，故公司歇业两天，造成损失。

被告还提供了其向撞球房赔付35万元的收条。原告对被告上述证据的真实性不予认可。被告未在指定期限内未就漏水事实的存在和其已向原告报修提供充分证据为证。此外在审理中，就合同解除的后果向被告释明，被告表示其与原告签订合同后未交付过保证金，但原承租人苏某的保证金已转给被告，另外如解除原告应赔偿被告转让费、装修费和次承租人损失。律师

原告起诉要求：一、判令双方于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》于2014年8月27日解除，被告支付解除合同违约金328，077元；二、判令被告立即归还嘉定区某路157-173号租赁房屋；三、判令被告支付2014年6月28日至2014年8月27日期间的剩余租金228，077元，并支付逾期付款滞纳金245，305元；四、判令被告从2014年8月28日起按照每天每平方米4.5元的标准支付原告房屋占用费至房屋返还之日止；五、判令被告返还原告代为垫付的物业管理费72397元。律师

被告辩称，双方于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》显失公平:一是合同约定房屋由被告维修，二是被告独立使用的物业仅占上述租赁合同所涉及全部物业的一小部分，该物业绝大部分均由此前原已存在的租赁户使用，上述合同签定后被告实际成为了原告的免费物业管理人员，被告每次需收集各租赁户的租金后再加上本人使用部分租金一起交付原告。

2014年5月份之后，由于原告交付的租赁房屋地下室渗漏造成其他租赁户很大损失，这些租赁户为此拒绝缴纳租金，并主张赔偿，因此也造成了本被告无法按期支付租金。故被告逾期交付租金是基于原告自身房屋问题。此外，合同关于滞纳金的约定也过高了。物业公司也从未提供过物业服务，不应收取物业管理费。律师

双方之间的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规，当属合法有效，双方均应遵照履行。被告认为该合同约定由其承担屋面维修义务以及按原状接收次承租人，显失公平，但该两方面约定系被告自愿继受原承租人义务而来，且双方在签订《物业租赁合同》之前就已经与原承租人一起对此有过协商，故被告该抗辩理由不能成立，其理当按照约定支付租金。（2014）嘉民三(民)初字第1153号