原告侯H与被告孙Z房屋租赁合同纠纷一案，原告系H闵行区某室房屋的所有权人，房屋建筑面积37.61平方米。2014年8月30日由原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订了上海市房屋租赁合同，合同约定：租赁该房屋作为自住使用，该房屋月租金为3，000元，乙方应于当月30日前（3月一次）向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。律师
有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定的，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的等等。
合同签订后，被告累计支付给原告3，000元，被告认为该笔款项的性质为租金，原告认为该笔款项的性质为押金，但是原告并未出具相应收据给被告。嗣后，双方因租金支付问题产生争议，双方遂于2014年9月23日在上述租赁合同的末尾处书面注明“此租赁合同于2014年9月23日15时中止合同，租客物品交其本人搬走”。但之后被告仍居住在涉案房屋内，并未搬离。律师
原告侯H诉称，双方于2014年8月30日签订房屋租赁合同一份。被告于次日拿到钥匙，支付押金500元，承诺于3日内支付其余押金和房租。五日后被告支付剩余押金2，500元，并未支付押金，原告隔日催促，直至9月15日，被告依旧未支付租金。原告于9月20日上门催款，被告找托词说不能回来。原告通知等候时间，在等待3个小时后未等到被告出现，原告更换了门锁锁芯。后被告在当天夜里10点左右打电话说愿意支付一个月租金3，000元，原告同意收到租金后开门，由于时间较晚，让被告通过银行卡转账方式支付，原告同意收到租金后开门，但被告并未支付。
2014年9月23日被告找当地派出所民警再次调解，被告同意合同终止，于当天下午搬离。被告回到居所后报案现金遗失，警察于当日下午已取证完毕。但截至2014年10月9日，在原告多次上门、电话、短信催促后，被告仍然拒不交付房租。律师
故原告诉至法院要求：1、搬离所侵占房屋；2、支付侵占期间的房租及水、电、煤、物业等费用。赔偿占用期间损坏之物。从2014年9月1日计算，到搬离日为止，水、电、煤、物业等以实际发生为准；3、支付拖欠租金9，000元；4、按照租赁合同支付违约金。从8月31日起算，到支付房租日止，计算方法见租赁合同，违约金截止日期为被告履行合同义务时，截止2014年10月9日违约金为18，000元；5、支付诉讼费，以及原告交通及催缴房租所产生的误工、交通损失等费用5，000元。诉讼中，原告撤回了第二项诉请中的水、电、煤、物业费的诉请，以及第五项诉请中的误工、交通损失费用诉请。另明确第二项诉请中赔偿物品损失100元。
被告孙Z辩称，对于第一项诉请不同意搬离；对于第二项诉请的租金其不愿意支付，另外其在租赁场所内发生了现金失窃事件，现在派出所也已经进行了现场取证，故只有等失窃事件解决之后才同意支付租金，另外现在无钱支付；对于违约金诉请亦不同意支付。律师
被告在履行合同过程中迟延支付租金，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权，而双方亦在2014年9月23日以协商解除的方式确定租赁合同解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然被告目前仍在使用的房屋，并未将房屋返还给原告。故原告主张要求被告返还房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，予以支持。
被告辩称认为其在租赁房屋期间发生现金失窃导致其损失，并且已经报案，派出所亦进行了现场取证，只有待现金失窃事件处理完毕之后，其才同意支付拖欠的租金。对此认为并无证据证明现金失窃是由于原告方的过错所导致，发生偷窃事件不能成为被告拒付租金的理由，故被告提出的辩称不予采信。律师
由于被告目前仍实际使用涉案房屋，并未返还房屋给原告，其实际占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定的相应支付标准支付给原告。
由于被告未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为日租金的5%。
结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整。律师
双方之间租赁合同已经解除，双方对于原告已经收取的款项金额并无异议，但是对于款项的性质存在争议，但基于合同已经解除，该笔款项应抵充相应的拖欠租金。另对于原告主张的赔偿物品损失的诉请，对此原告并未提供相应的证据加以证明，故对此诉请不予支持。（2014）闵民五(民)初字第2394号 | 
