原告朱H与被告姚T房屋租赁合同纠纷一案，上海市航北路房屋的产权人为原告朱H、原告妻子顾某、案外人朱某、案外人王某。

原告朱H诉称，被告姚T于2014年3月20日通过中介租赁原告位于航北路房屋，签订租赁合同时原告表示被告不能将房屋转租分租，被告表示其是广告公司的，其租赁房屋系给职工居住，可能有时有家属居住，故房屋需要整理一下。律师

但实际租赁过程中，被告在原告不知情的情况下擅自改变了房屋结构，把厨房和客厅都改成住房，把餐厅改成厨房，私接电表，并安装了多台空调及油烟机、电冰箱等。将原告原有的燃气表、热水器等全部拆掉，房门、大门也全部拆换，并将房屋改造后全部出租，严重违反了合同约定及法律规定，并侵害了邻居的权益，故2014年7月8日被大联动时进行了拆除违章搭建。原告于7月12日发函要求解除合同，但被告至今继续出租未能搬离，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，被告返还房屋；2、被告支付违约金4，200元；3、被告支付自2014年9月20日起至实际搬离之日止的租金。其余诉讼请求于本案中不再主张。

被告姚T辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告于拿到房屋后进行了装修，对房屋的墙面、地板、电路系统、卫生间等重新装修，房屋弄好以后叫原告来看过，其默认了被告的装修，若原告不同意其不可能私自改造房屋；2、7月份时相关部门确实要求对房屋进行整改，此后被告也拆除了群租的隔断，现并不存在群租；3、不同意支付违约金，如果原告要单方面解除合同，应赔偿被告的装修损失。律师

2014年3月，原告朱H（出租方、签约甲方）与被告姚T（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交付押金4，200元，支付了自2014年3月20日起至2014年9月19日止的租金。

被告承租房屋后进行了装修，并将房屋分割转租。2014年7月8日因被告于房屋内进行群租，被相关行政部门在执法过程中拆除了违规隔断。同年7月12日，原告向被告发出《终止租赁合同的通知》，认为被告严重违反了合同条例，其有权单方终止合同，收回房屋，并追查法律责任。被告于当日晚上收到该通知。

同时，原告于2014年7月12日于房屋上张贴《通知》，告知各次承租人取消租赁合同，要求次承租人于一个月内整理财物搬离。被告未经原告同意将房屋转租给四个承租人，原告表示不要求追加次承租人为第三人，要求被告自行处理与次承租人之间的纠纷。律师

至房屋内现场查看，经查看：被告于房屋内对墙面、地面、电路系统、卫生间等进行了装修，将房屋内原来的厨房改造成房间转租，将房屋内三间房间装修后转租，共转租于四个次承租人；房屋客厅内放置床一张、矮柜一个、高柜一个、椅子两张，客厅前面有隔断拆除后痕迹；餐厅放置电冰箱一台及桌子一张；客厅、餐厅前面另行铺设电线，被告并在餐厅进门处前面上分装了6个火表。

查看过程中，并对次承租人黄某进行谈话，黄某向表示：其于2014年3月12日起向被告承租房屋的主卧，租期一年，租金为1，600元/月，付三押一；电费抄表结算，水费四人平摊；其在承租房屋时并不知道房东是谁，被告也未向其出示过房产证；其知晓了双方就房屋的诉讼，不要求作为本案的第三人参与诉讼，如果要搬离，其与被告协商解决。律师

被告作为承租人，在出租人朱H向其提供了符合租赁条件的房屋后，应按约定及法律规定依照租赁物的性质进行妥善、合理的使用。但被告在租赁过程中，不仅对客厅进行隔断出租、将房屋厨房改变原有功能对外转租。

根据《合同法》第二百二十四条第二款之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，现被告未经原告同意擅自转租，原告主张解除合同，予以支持。至于合同解除的时间，原告于2014年7月12日向被告发出函件，虽该函件名为终止租赁合同的通知，但原告在该函件中未能明确表示解除合同，现被告于2014年11月18日收到原告诉状，原告要求解除的主张于该日到达被告，确认双方的租赁协议于2014年11月18日解除。

合同解除后，被告应将房屋返还原告，支付自2014年9月20日起至2014年11月18日止的租金8，260元，并按每月4，200元的标准向原告支付自2014年11月19日起至实际搬离之日止的房屋使用费。律师

关于原告主张的违约金，根据双方合同约定，因被告违约导致原告解除租赁协议的，押金不予退还作为对原告的赔偿金，故现在原告处的押金4，200元归原告所有。至于被告认为的装修损失，现因被告违约导致合同解除，对房屋内的装修原告未同意利用，故被告的该主张不予支持。（2014）闵民五(民)初字第2193号