程女士有一套位于街边的老房子，由于靠近热闹地段，这套房屋曾经被开设一家杂货店，后来杂货铺的老板回了老家，房屋就空置下来，由程女士的母亲居住。现在母亲身体不好，由程女士接到自己家中居住，她就想将这套空置的房屋出租出去。她在门上贴了出租告示，不多久一家公司找到的程女士表示愿意租赁房屋。律师

合同签订后，公司的负责人给程女士支付了三个月的租金和一个月的押金。不久租期到了，程女士上面收租，这家公司却称房屋是居住用房，公司租赁房屋是用来办公和经营的，现在公司在经营过程中被工商行政部门叫停，使公司的业务遭受了很重能够损失，故而公司和程女士签订的房屋租赁合同是无效的，程女士应当返还押金，并且要求退还租赁期间居民用法和商业用房的租金差额。

程女士签订房屋租赁合同时，使用的是网上下载的版本，她也没有看清自己的协议内容，由于和租客发生了纠纷，她匆匆赶到律师事务所，法律咨询租赁的有关问题，沈洁律师接待了她。本案的争议焦点是之一是，程女士和公司签订的房屋租赁合同是否有效。公司认为程女士的房屋是商业用房，作为办公室出租给自己，租赁合同违反了《上海市住宅物业管理规定》关于不得擅自变更物业使用性质和《合同法》有关法律规定，应属无效合同。但沈律师认为最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法事实以后，人民法院确认儿胡同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规作为依据，不得以为地方性法规、行政规章为依据。故而《上海市住宅物业管理规定》这一地方性法规不能成为双方之间合同无效的一句。同时《物权法》第七十七条关于业主不得违反法律、法规以及管理规约改变住宅性质的规定，属于取缔性规范，违反者需要承担相应的行政责任，但不影响租赁合同这一民事法律关系的效力。程女士和公司签订的租赁合同具有法律约束力，双方应当恪守履行。律师

本案的争议焦点之二是公司是否需要承担违约责任。这家公司认为肖女士没有事前告知房屋的居住性质，工商管理部门有责令其不得在住房内经营公司，故而无需承担违约责任。而出租人程女士认为自己在签订合同时复印了房产证给对方，提前退租需要成为违约责任。而租赁合同中也已经写明，出租合同签订时，承租房已提供房屋产权证，故而自己没有任何责任。沈律师认为程女士的说法是正确的，即便程女士没有提供产权证，这家公司在入住房屋时发现房屋有煤气，也应当知道这是居民住宅，更何况房屋的水电都是按照居民住宅收费来收取的，没有理由认为这套房屋属于商业用房。

故而这家公司可以终止自己和程女士之间的房屋租赁合同，但公司的业务被工商行政部门叫停，引起的损失，和程女士是无关的。公司提前终止房屋租赁合同，其房屋押金可以作为违约金归程女士所有，现在程女士愿意退让一步，返还半个月的押金，也是可以的。律师