原告村委会与被告刀片公司房屋租赁合同纠纷一案，村委会（作为出租方，签约甲方）与刀片公司（作为承租方，签约乙方）签订《租房协议书》1份，约定甲方将村委会后的厂房、办公辅房租赁给乙方，建筑面积1，533.73平方米，另含围墙内空地；租赁期限自2012年5月17日起至2017年5月16日止，共五年。律师

厂房租金按该区域范围计算，年金额为150，000元；甲方为乙方提供98KW动力电千瓦，只供乙方使用，乙方搬迁时，甲方申请的动力电千瓦，应完整无缺的归还给甲方，乙方不得私自拆除作为己有，甲方在该指标内的用电按分表数由甲方按月结算付给乙方；乙方应按甲方规定足额缴纳综合管理费；租金实行先付后用的原则，乙方支付甲方的第一批租金为合同签订好即付，金额为75，000元。

签约后，村委会按约交付了涉案房屋。刀片公司承租涉案房屋期间未向村委会支付任何房屋占有使用费，仅按约支付了使用房屋期间发生的电费。村委会提供给刀片公司的电表户号为X，户名为案外人上海某助剂厂，其容量为98千瓦，村委会根据双方《租房协议书》的约定在该指标内的用电按分表数与刀片公司进行月结。律师

村委会诉称，刀片公司始终未按照《租房协议书》的约定向村委会支付租金。经双方协商一致，刀片公司向村委会返还了上述房屋，但仍未依照《租房协议书》的约定支付房屋租金。要求判令：（一）刀片公司参照《租房协议书》约定的租金标准支付拖欠的房屋占有使用费243，698.63元；（二）刀片公司支付迟延支付房屋占有使用费期间的债务利息23，498.62元。

刀片公司答辩并反诉称，村委会应提供单独的动力电路98千瓦供刀片公司使用。村委会除了交付厂房外，不提供单独的动力电路供刀片公司使用，反而在刀片公司使用的电路上另加了二路电线供他人使用，从而使三户共用一路动力电路。律师

直至刀片公司搬离，其也未催讨房租。故针对村委会的本诉请求，刀片公司认为村委会主张的自2012年5月17日起至2013年5月16日止的房屋占有使用费已过诉讼时效，其仅可以主张自2013年5月17日之后的房屋占有使用费，但因村委会未按约提供电路，刀片公司有权依据《合同法》第六十七条的规定行使抗辩权拒绝支付。

相反，由于村委会不能提供单独电路供给使用，造成线路经常跳闸停电，使刀片公司无法正常生产，也使其机械设备遭受非正常的损坏，直接导致其不能按约及时供货给客户，经济损失惨重。刀片公司无奈于2013年12月31日搬离原租赁房屋，为此提出反诉要求判令村委会赔偿因跳闸停电造成的生产设备维修损失计177，900元。

针对刀片公司的反诉，村委会辩称其不存在一表三用的违约行为，其已按约向刀片公司供电。即使刀片公司在生产过程中发生过跳闸停电情况，也是因其自身超标用电，与村委会无关。故不同意赔偿刀片公司的设备维修费用。律师

关于刀片公司提出村委会除自用外，还将上述电表再设立分表供案外人丁某使用的问题，应村委会的申请，传唤证人丁某到庭作证，其述称从未与村委会或刀片公司共用过户号为X的98千瓦动力电路，其使用的是开户名为案外人上海某制衣厂的35千瓦动力电路，所用的电表也是与刀片公司的用电完全分离的独立电表。

对于刀片公司提供的电费汇总表，与相关电费发票不能对应，不能证明村委会将98千瓦动力电路一表三用，且与证人丁某的证言相冲突，对其证据效力不予认定。对于刀片公司提供的跳闸停电维修报损记录，系其自行制作，且无法证明跳闸停电的原因，对其证明目的不予采信。

对于刀片公司提供的《长期设备维修合同》，其签署日期早于《租房协议书》，相关设备维修单也未能证明跳闸的原因系村委会提供的电力容量不足，设备维修费及配件发票的开具时间为2014年7月28日（本案立案后），证明目的不予采信。律师

村委会出租给刀片公司的涉案房屋未办理合法建造手续，属违法建筑物，故双方签订的《租房协议书》应为无效，但村委会要求刀片公司参照《租房协议书》约定的租金标准支付房屋占有使用费之本诉诉请，于法有据。

在《租房协议书》无效的情况下，村委会的损失已通过房屋占有使用费的形式由刀片公司进行弥补，故对于其要求刀片公司支付迟延付款利息之本诉诉请 。

因本案中的房屋占有使用费系继续性合同中的定期给付之债，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，诉讼时效自该期债务履行期限届满之次日起算，而房屋占有使用费为普通债权，其时效期间为两年。律师

故对于刀片公司所拖欠的自2012年5月17日起至同年10月16日止的房屋占有使用费，在村委会于2014年6月30日提起本案诉讼时已超过时效，故对于刀片公司对此期间房屋占有使用费所持的时效抗辩，予以采纳。但刀片公司仍应参照每年150，000元的租金标准支付村委会自2012年10月17日起至2013年12月31日止的房屋占有使用费计181，232.87元。

对于刀片公司之反诉诉请，村委会在指标内的用电符合双方合同约定，而刀片公司未能提供证据证明丁某亦从村委会提供的电表中分设电表，故对于其所持一表三用导致跳闸停电影响生产的反诉主张，难以支持。退一步讲，即便丁某从该表中分电使用，从刀片公司制作的电费汇总表中载明的数据看，刀片公司的用电构成影响。

相反，刀片公司承租涉案房屋已逾一年半，且按约支付电费，如村委会的供电确实不足导致经常跳闸停电影响刀片公司的正常生产，其亦不可能一直使用涉案房屋并支付电费却不对村委会的供电提出异议或要求扩容。律师

依照《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：《租房协议书》无效；支付原告村民委员会房屋占有使用费计181，232.87元。（2014）闵民五(民)初字第1452号