原告E君诉被告商务公司房屋租赁合同纠纷案，商务公司与E君签订《建设大厦房屋租赁合同》，约定商务公司将其承租的上海市江西中路建设大厦11层整层房屋转租给Capital，S.A.办公使用》

2014年7月19日，E君搬离租赁房屋。2014年7月21日，E君向商务公司发出合同解除函，以租赁房屋所在大楼的外墙存在墙体脱落现象对其房屋使用构成重大安全隐患且商务公司始终未提供补救方案为由要求解除合同及商务公司承担违约责任。商务公司于2014年7月23日收到合同解除函。2014年7月29日，商务公司以E君拖欠租金为由书面提出解除房屋租赁合同。上海市江西中路建设大厦11层已由案外人租赁使用。律师

物业公司出具证明表示，其于2014年3月20日接到E君有关上海市江西中路XXX号“建设大厦”11层阳台墙面老化剥落的报修电话并因天气原因而于2014年4月25日修复完毕。

在现场勘查时，物业公司工作人员表示：11层阳台上方大楼外墙墙面窗户间的水泥装饰物系大楼建成时即已存在，因日久风化而有几处剥落，其仅在2014年3月接到过E君报修电话，并用水泥修补完毕，每三个月一次例行检查并未再发现剥落；该阳台属于大楼公用部分，并未明确出租于商务公司，但因阳台唯一出口在11楼，故仅有该楼承租人实际使用，又因高空风力较强，曾告知不得在阳台上随意堆放物品等。

11层阳台作为该大楼公用部位，属于该大楼全体业主共有，并无证据证明商务公司已取得该阳台的承租权并有权转租，故商务公司与E君签订的《建设大厦房屋租赁合同》中有关该阳台的租赁约定条款属于无效约定，商务公司依此约定条款已收取的11个月的阳台租金51，191.25元(计算公式：30平方米×5.10元/每平方米/每天×365天÷12个月×11个月=51，191.25元)元应予返还E，而未收取的阳台部分租金无权再行收取。律师

原告E君诉称：承租上海市江西中路建设大厦11层房屋，建设大厦外墙脱落物坠至原告租赁的阳台，危及原告安全；故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年7月23日解除，并要求被告返还阳台部分租金51，191.25元(按每天每平方米5.10元，面积30平方米，11个月计算)、租赁保证金114，324.72元。

被告商务公司辩称：同意解除房屋租赁合同，但解除期限为2014年8月1日；原告诉称的外墙脱落情况已经维修，原告擅自解约，构成违约。

现E君以大楼外墙脱落物坠至其租赁阳台危及安全为由提出解除合同，但阳台租赁约定本属无效，而阳台本身因处高空并不具备经营利用之价值，对于E君在其租赁的“建设大厦”11层房屋内正常办公使用并无实质影响，且外墙剥落亦经上海金辉物业有限公司修补，并无充分证据可以证明修补后仍存在危及安全的影响；故E君解除合同理由不成立，其在约定的租赁期限内提前解除合同之行为应属违约行为。律师

E君提前解除合同之行为虽属违约，但鉴于商务公司确认其在2014年7月23日收到合同解除函并亦同意解除合同，且E君已实际于2014年7月19日搬离了承租房屋，故确认双方签订的《建设大厦房屋租赁合同》于2014年7月23日解除。

《建设大厦房屋租赁合同》约定，E君中途退租的应支付商务公司保证金同等金额的违约金，又约定若E违反合同约定，商务公司有权以保证金抵付应付款项或作为遭受损失之赔偿，并有权向其索取免租期内所免去的租金。

现E君提前违约解除合同并搬离承租房屋，故理应按合同约定承担相应违约责任，故对于商务公司要求其支付免租期租金及合同解除违约金的诉讼请求应予支持，但免租期租金(扣除阳台部分)应为36，834.24元，而合同解除违约金应以E实际支付的保证金114，324.72元为准；对于E君要求返还租赁保证金114，324.72元的诉讼请求不予支持。律师

鉴于阳台租金本不应支付，而公用事业费及管道占用费的滞纳金在合同中并无约定，仅是商务公司及上海金辉物业有限公司在书面通知中的单方要求，故对于商务公司要求E君支付租金、物业管理费、管道占用费的逾期支付滞纳金的诉讼请求不予支持。至于E君提及的水淹事故理赔款事宜与本案并非同一法律关系，其可通过协商或另行诉讼予以解决。律师